青岛不少楼盘仍死扛 开盘定价2万/平米半年零成交

　　位于敦化路附近的某楼盘定价高达2万/平方米，今年1月份开盘后，至今还没有成交记录；位于香港中路的财富中心楼盘4月份开盘后，也遭遇了零成交……从去年开始，选择死扛的楼盘悄悄远离了购房者视野，玩起了“消失”,但即使成交量低迷，它们依然不降价。另外，本月全市已有4家楼盘开盘，月底预计还有11家开盘，但定价大多很坚挺。

　　A 市北一楼盘开盘半年，零套成交

　　每逢路过中央商务区，大片在建的楼盘会映入眼帘，该区域在售的楼盘有10家左右，有几家是你熟悉的？是的，今年2月份以来该区域新开楼盘量为零，但在售房源却很多。在敦化路附近，有一家接近封顶的楼盘。早在今年1月17日便拿到了预售许可证，曾在报纸上做过少量的广告，然后基本“销声匿迹”了。截至目前，根据市房地产交易中心的数据，该楼盘还没有成交记录，房源量为476套。价格方面，参考价为20390元/平方米，比周边楼盘高很多。

　　“去年年底，该区域的燕归堂楼盘进行了集中优惠活动，单价在1.2万元/平方米左右，部分房源为公寓，也可以用来办公。同样是该区域的良辰美景楼盘，公寓、住宅房源都有 ,价格在1.5万元/平方米左右。这个区域的新房供应量很高，得有2000套左右，同质化竞争激烈。都是高层，小户型比较多。最早的时候，2009年，万达39克拉也不得不优惠促销。现在，公寓和办公市场并不乐观，虽然不受限购影响，但交易税费还是很高的。以往，投资客购买的情况比较多，现在这部分需求明显少了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰向记者介绍说，“还有一个方面，这个区域内的二手房源也很多。万达39克拉有大量在售的二手房，还有对外出租的。并且，这个区域人气并不太旺盛，有投资潜力，但还得等等。”

　　同样位于该区域的欧典商苑楼盘，去年9月30日拿到预售证，近一年的时间，才卖了30套。“这个楼盘主要是住宅，70年产权，这是一个优势，不过定价1.8万元/平方米，价格没有优势。而且旁边有热电厂，对购房者有影响。”

　　B 四方李沧楼盘，不少有优惠

　　在四方区和李沧区，玩“消失”的楼盘几乎没有。李沧区方面，之前定价过高的米罗湾楼盘，近期也释放出了大幅优惠，总价几乎跌了20多万元。而区域内的中海、万达、万科等大鳄楼盘也放下了身段，5万元左右的优惠也在继续进行，曾经制造高房价的大鳄们面对限购令，还是低下了头。在四方区，新都心区域的海信淮安郡和万科城近期也是不断推出各种优惠。中冶英郡在去年成功低价销售高层以后，多层房源也玩起了降价，总价跌10万多元。相比较来说，市北区和市南区的“消失”楼盘更多。这些楼盘的共同特点就是定价高。

　　位于香港中路附近的财富中心楼盘，共有241套房源，今年4月17日拿到了预售许可证，参考价为51110元/平方米。根据7月17日市房地产交易中心的最新数据，该楼盘还没有新房成交记录。位于市北区保张路附近的某楼盘，自今年1月份以来 ,一共才成交了5套，而且还有一笔撤单的情况。位于辽阳西路附近的兴业大厦A座，共有239套房源，去年12月31日拿到的预售证，目前也没有取得成交记录。

　　“购房者的眼睛是雪亮的，至少是了解市场的。这个房子的单价是多少，总价是多少，户型是什么样的，它的周边配套如何，包括商业、教育、医疗、交通配套等等这些情况，都有一个衡量。如果区域内，这家楼盘定价过高，很难取得成交，购房者会算账的。举个例子 ,中海紫御观邸降价百万元，老业主闹。当初我说这个房子将来是一定要降价的。买高房价楼盘是有风险的。”业内人士张百忍介绍说。

　　C 新开楼盘价格还玩坚挺

　　“中央商务区的几家楼盘，开盘的时候就很低调，几乎没有做宣传。定价比较高，丝毫不在乎成交量。市北区的金盛苑楼盘也比较典型，去年年底，为回笼资金，突击推出优惠，降价成交了一部分房子 .然后今年就没动静了，成交量就跌了下来 .从区域来看，没有动静的楼盘集中在中央商务区和市南区。2008年，有些死扛楼盘成功了，当时没卖房子，到2009年多卖了很多钱，尝到了甜头 .今年形势不好说，死扛风险还是很大的。”孙杰介绍说。

　　7月份截至目前，已经开盘的楼盘有金日紫都、正阳东郡、远洋风景二期、正商红河谷。接下来 ,本月预计开盘量有11家，价格大多比较坚挺。市北区的盛世美邦预计年7月开盘，房源面积65~140平方米不等，均价18000元/平方米，含3000元/平方米精装修。李沧区的润发湖畔雅居二期将于7月中下旬开盘，户型面积36~96平方米，起价5630元/平方米，均价6300元/平方米。青岛印象山和香山美墅楼盘也将开盘，定为高端，有大户型房源。时代城在售230~320平方米别墅，起价16000元/平方米，均价18000元/平方米，将推出高层房源。

　　城阳区的臻园楼盘预计7月中下旬开盘，一期将推94套房源，主力户型是 90平方米左右的套二，起价5180元/平方米。7月4日开始认筹，总房款优惠5000元。另外，御景尚都、月亮湾、天一畔城等楼盘也将在本月开盘。“现在的新房市场，实际上也很简单。只要低于市场价格，取得不错的成交量并不难。定价是关键，如果价格高了，就很难成交了，这是很简单的道理。个别开发商还是存在幻想的。”李沧区一家楼盘营销总监向记者介绍说。

　　D 成交前10名楼盘都是降价的

　　从今年上半年开始，到现在整个青岛新建住宅存量基本上维持在11万套左右。11万套什么概念？北京的存量是12万套，上海是6万套左右，大部分城市跟上海差不多 ,超过十万套全国没有几个城市，青岛是其中之一 .11万套的新房，占用了开发商的大量资金。对青岛开发商来讲，在未来的一到两年内是一个艰苦的时期，只有取得不错的成交，才有更多的资金来拿地，继续建设，否则的话得面临转行抉择了。

　　记者调查发现，整个上半年成交量排名前十名的楼盘中，都是降价的楼盘，有的是低价开盘，总之价格优势明显。张百忍告诉记者，开发商如果不把价格降下来的话，这个销量基本是上不去的。比如4月销售冠军秀兰禧悦山拿地是2000元/平方米左右，房子均价不到6000元/平方米，基本上是成本甩卖，其他大部分楼盘也是这样。这一个区域出现了这种降价的楼盘之后，会形成一个区域压制，就是所有的购房者会把所有的楼盘跟降价之后的那个盘的价格进行一个对比，从而产生盼着所有楼盘都降价的期望。这个时候，死扛不降价的楼盘就更难取得成交了。

　　最典型的对比就是温泉区域和白沙河区域 .温泉区域基本上是偃旗息鼓的状态，但是白沙河区域 ,比如龙湖、中信森林湖，积极作为，调整价格，效果非常好。中信直接打出了5500元/平方米的起价，一个月卖几十套是很正常的，一个楼盘成交量压过了温泉整个区域的成交总量，这是市场格局的一个新变化。