济宁楼市经历了上半年的稳健发展，虽不算是“大跨步”向前，但也有几处可圈可点之处：首先，成交量未受楼市调控影响，稳定并处“高位”，几处新开盘小区销售业绩颇佳；其次，住宅项目“离开市中心”步伐加速，北湖新区、高新区、济北新区以及大运河东岸，成为住宅开发热点地区；再者，国家级地产大鳄相继落户济宁，大资本带动我市楼市跨越式发展；最后，低价楼盘成住宅销售主力军，城区每平米6000元以内的房源尤为受宠。综上所述，记者得出了这样的结论：我市房地产市场在地产大鳄入局后，正在加速产业升级，告别当初“闭着眼都不愁卖房”的时代，更多的倾注于品质与营销的提升。
改善型住房成楼市“灵丹妙药”
近些年的房地产市场，“刚需”无疑成为楼市的热点词汇，在很多人看来，那些名下没有房产，在结婚、迁移、求学等客观因素影响下，首套房购买者成为促进房源销售的一个重要推力。其实，我们忽视了另一个强大的因素，这就是改善型住房的购买力。原来住的房子面积小了，家里要进新人了（婚嫁、生育等），居住质量提不上来（位置、物业、配套等）……都成为市民购置新房的理由。
不妨关注一组数据，根据济宁市房产交易监理处提供的数据，市城区成交住宅面积区间统计结果显示，140平米以上住宅占到总成交量的40.01%，100平米至140平米之间的住宅则占到38.95%，而60至80平米的住宅仅占2.21%。由此不难发现，100平米以上的住宅成为商品房市场当之无愧的霸主，而这个面积的需求者，往往都是改善型住房的关注者，因为他们或许现居住在上世纪单位分配的旧住宅中，或者由于三代人同住而对住宅面积有新的要求……在这个“单位福利房”消失的年代，很多有改善性需求的国人只能通过商品房买卖来实现新的住房需求。
房价涨上去简单，跌回去难
首先，不妨让我们关注下今年上半年城区住宅单月均价的变化:1月份，4846元；2月份，5618元；3月份，4341元；4月份4383元；5月份，4595元；6月份，5732元；7月份截至目前，5326元。从这些数据中不难看出，除去春节后交易淡季的3、4月份以外（期间还有数处经济适用房面世，拉低了均价），我市城区商品房成交均价已经成功站上5000元高位。也许有读者会质疑：济宁城区哪里还有每平米5000元的房子？其实，这个数据是算进去经适房、单位团购房（集资房）等低价房源的数字，6月5732元的成交均价已属较高价位。
此外，我们可以发现，上半年住宅成交均价波动不大，尤其是进入旺季的6月份以后，住宅均价回归到一个“合理、较高”的层次。而与此相对应，非住宅的成交均价却显得十分“不淡定”。根据济宁市房产交易监理处提供的数据，1至7月份，非住宅成交均价最高的月份是2月份，为17034元；最低的月份是1月份，为8533元，足足差了近一倍！这充分表明，我市的商业地产成交，受项目的影响较大，好项目开盘的月份，价格自然上扬。
“城郊”不再“孤单”低价楼盘受青睐
前面记者介绍了我市上半年住宅成交均价处在一个相对较高的局面，那么这里为何又说“低价楼盘备受青睐”呢？其实，这更能说明我市城区住宅价格的上扬。2010年，火炬北路（金宇路以北）的房源售价均价还在3500元左右徘徊，如今已经涨到了5000元左右，原因就是买的人多了，这些原本被称之为“郊区”的地段也成为房地产开发的热点地区。不妨再让我们来关注一组数据，根据济宁市房产交易监理处提供的数据显示，本月商品房交易的前几名项目为：鲁商·南池公馆，128套；御景花园，117套；阳光城市花园，115套；天玺小区，91套；济宁海亮公馆，77套。而本季度商品房交易的前几名项目又为：明苑小区经济适用房，457套；运河佳园，310套；济宁六四警察小区，283套；任兴家园小区，230套；金色兰庭二期，226套；济宁海亮公馆，219套；薛口家园183套。