最近,房地产公司债屡遭市场资金抛盘,由此引发投资者对房地产债信用风险要大暴发的担心。机构分析人士则表现,目前来看,大部分房地产债发行人资产负债表的短期流动性仍保持良好,大面积产生信用风险的可能性较小。但是,在整体房地产行业风险不大的情况下,仍需要从财务上分辨和关注部分潜在风险较大的房地产债。
房地产公司债遭遇抛盘
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近日,沪深公司债指数持续安稳上行,涨幅收窄,盘中整体成交仍属于低迷状态,部分公司债,尤其是民营房地产公司债遭遇抛盘。
市场人士注意到,09富力债、09复地债等个券虽属于发行主体中资质较好的民营房地产公司,但由于资金紧张局面影响,加之房地产新政导致其中长期现金流预期降落,近日由卖盘带动成交量放大。另外,近几个交易日来,盘中成交冷清,买卖盘稀疏,市场静待资金面恢复再伺机而动的情感浓重,连08长兴债、09哈城投等高折算率、高收益的城投债也成交寥寥。
“市场整体成交冷清,追逐高流动性品种,抛出风险增大的房地产公司债,配置一般公司债的趋势表明资金谨慎张望、避险意图明显。”中国国债协会分析师唐虎表现。
中金公司有关研究报告称,房地产债中期有隐忧。如果房地产行业的调剂持续2至3年,由于许多债券的回售日集中在2011年至2012年,违约的风险就会上升。
报告分析表现,房地产行业投机级发行人2010年一季度均加大了资本支出,大部分经营运动现金流从2009年的正值重新转为负值,意味着信用有恶化的趋势。同时银监会、证监会都在进一步收紧房地产企业的多项融资渠道,可能会对预售账款实行专款专用,这对于货币资金较少、同时在建项目较多的开发商资金链将产生较大影响。
资金压力总体可控
兴业证券的研究报告称,房地产新政出来后,市场对房地产公司债的信用风险问题再度关注起来。目前房地产股票已经领先房价做出了反应。而对房地产公司债来说,如果市场重复2007年那样的情况:随着政策严格调控,房地产成交量快速下滑,房地产债市场信用风险是否快速到来？
据分析,未来房地产企业的资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变更,从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,而有关机构偏向于2010年前三季度内行业风险不会马上体现。
中信证券(600030,股吧)认为,成交量决定了房地产公司的现金流入,新开工和新增土地储备决定了房地产公司的现金损耗,两者的变更趋势如果持续浮现剪刀差,迟早会耗费掉充裕的现金,从这个角度来看,房地产成交量下滑持续的时间和房价下跌幅度很大程度上决定了行业风险。此外,信贷政策也会直接影响到房地产公司的资金起源和购房者的需求,从而对公司的现金流量表带来影响。
回想2007年政策持续调控后的影响,可以看到当时从销量增速下滑、新开工面积增速上升到房地产企业浮现资金链压力大约有6至9个月的时间,尤其是2008年面临整体经济环境下滑的恶劣环境。而目前房地产企业的资产负债表明显好于当时,经济现在也还谈不上二次探底,本轮房地产政策调控的重要对象是过快上涨的房价,即房地产商的利润空间可能受到挤压,一旦房价调控到位,刚性需求释放改良成交量萎缩的情况,房地产企业的资金压力就相对可控。
“总体上看,货币资金/短期债务明显高于2008年,偿债保证倍数均高于1.5倍,一年内呈现违约事件的可能性并不高。”中信证券有关分析师表现。
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