最近一份全国有1457宗闲置土地的“黑名单”被披露。对此,各地有遮蔽有坦诚,但是否能真正清算闲置土地,进而能够把持房价,是颇成问题的。
自国家宏观调控楼市以来,出台政策不算少,加上以往的一些政策,房价应当有所回落。譬如,几年前国家曾出台一个土地闲置两年无偿收回令,一连串楼市宏观调控政策出台后,楼市交易少了,开发商资金回笼少了,银行收紧银根,开发商融资难了,如果土地闲置两年无偿收回的政策得到严格履行,无疑将掐断一部离开发商的资金链,再坚挺的房价也得下跌。可是今年7月的全国大中城市房价竟然同比上涨10.3%。看来,那些宏观调控政策并没有得到认真贯彻,起码土地闲置两年无偿收回的政策没有得到严格履行。
开发商囤积闲置土地有他们的利益所在。据测算,所有披露的1457宗闲置土地的合同价款只有256亿元,如果容积率为1的话,楼面地价只有256元/平方米。以目前京沪穗深的土地均在万元之上,即使一些二三线城市也要在几千元。这些闲置土地在十年甚至十年不到的时代内涨了几十倍甚至上百倍,如此高利润的生意哪里去找?
不过这一切都是建立在过高的房价之上的。现在清算闲置土地就是要打破这样的利益链条。但是,目前的清算能不能打破呢?很难。
首先,目前的土地闲置分成两种,一种是因为政府原因,还有一种是企业原因。政府原因的要占全部闲置土地的一半以上。毫无疑问这部分的闲置土地政府是不能无偿收回的,因此对开发商来说是毫发无损的。
剩下不到一半的企业原因的闲置土地能否无偿收回?也难。
闲置土地早已超过两年,在政府督促帮助之下总算开工的土地,自然是不可能再无偿收回了。因此,在这方面开发商只有赚头而无丧失。
那么被收回闲置土地超过两年的开发商是否真受到丧失呢?恐怕少之又少。土地闲置两年无偿收回的政策已经出台近三年了,但具体规定土地出让付款细则出台只有半年不到,它规定:土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款最迟付款时间不得超过一年。因此当时许多拿地企业其实是不付款的。
即使出钱拿地的,许多企业拿的也不是自己的钱,例如北京顺义区拍地给自己的下属公司大龙地产,大龙地产拿地后直至被收回,一直没付过钱;再譬如上海江桥镇拍地,拍地的政府居然借钱给开发商来拍地。拿地后一直拖着不付款,直至整好地盖起楼开端出售才付土地款的开发商,全国不知有多少。
即应用自己的钱拿地的,土地闲置超过两年而被收回的,据我们所知也几乎没有无偿收回的,开发商多半能够拿回自己的钱。现在上海已有15幅闲置土地已收回或已启动收回程序,没收还是退回开发商拿地的钱,或者压根儿当初开发商就基本没怎么付钱?一切我们不得而知。
不严格履行已有政策,土地开发变成只有暴利而无风险的行当,那么很难指望清算闲置土地来使楼价回落。
郁慕湛(上海财经评论员)
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