北京商品房预售房款有望在年内纳入银行监管,开发商挖个坑就收钱的现象将成为历史。
近日,有媒体报道北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》,其中核心部分包括房地产企业将不能直接收存预售资金,资金必须直接打入监管账户,用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
北京银监局相关人士对媒体证实,这一办法由北京市住建委牵头,央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定,目前处于商讨阶段,还未正式发文。
业内人士认为,关于预售房资金的监管相关部门早有研究,只是政策一直未曾出台。如果确实由银行监管预售款,此举将导致开发商自有资金大幅缩水,但可以遏制开发商和炒楼人士的投机行为,降低银行风险,进一步规范开发商资金的使用。
开发商自有资金减少
众所周知,当前我国实行的是商品房预售制度,这一制度可以使开发商提前回笼销售资金,降低自有资金要求。而预售房款的第三方管理,对于以前挖个坑就开始收钱的开发商来说,无疑是个紧箍咒。
商品房预售款,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人,承购人按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。
预售款都是房地产企业优先占用的客户资金,然而这笔钱并非小数目。据近日国家统计局公布的全国房地产运行数据看,今年1~7月,房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中,定金及预售款9356亿元,个人按揭贷款5131亿元,两者合计14667亿元,占房企整体资本金比例达到37.3%,接近整体资金四成。
开发商的资金将明显受限,不排除一些中小房地产开发企业退出市场。7月18日,一位北京本土开发商在接受本报采访时表示,目前,大多开发商习惯滚动开发模式,此举无疑是一枚重磅炸弹。
也有开发商在接受采访时透露,圈内目前并未对此太恐慌,因为第三方监管这种说法由来已久,大家或多或少都有点心理准备,还不致于构成致命打击,只是用钱程序更麻烦了一些。
北京市房地产法学会会员、北京市盈科律师事务所合伙人许金国律师在接受本报采访时表示,目前这还是传言阶段,需要等正式文件出台。如果按规定执行,开发商的资金链将不再这么充裕。对那些资金不足的开发商,会有明显影响,如果拿不到钱就意味着资金链将直接断掉。
也有部分人士认为,开发商为回笼资金,可能采用降价对策,也不排除囤房抗压的可能。著名经济学家施光耀并不太认可开发商会因此大幅降价的说法,他在接受本报采访时认为这对防止恶意炒房将有一定帮助,开发商能自由使用的资金是会缩水,但因此大幅降价只是人们比较善良的想法。他表示,房地产开发门槛提高,部分中小开发商或将退出市场,相应房源供应减少。如果房源的供给减少,需求不变,也有可能会导致房价上涨。
有利于银行降低风险
银行监管对开发商行为有更好的规范,银行本身可以控制信贷风险。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在接受本报采访时表示,虽然预售房款管理对开发商资金流动会产生影响,但从宏观看,对遏制房地产市场混乱行为、挤压房产泡沫会有帮助,有利于银行自身资金安全。
不难发现,自新国十条等楼市调控政策出台以来,不光开发商承受压力,各银行也是频频测压,信贷政策一度从严。难怪有开发商放话,要死银行先死。
郭田勇分析,预售房款除了有部分开发商会拿去囤地外,也有一些预售款存在水分,甚至有些房托会再买一套房来炒房价,开发商随后会把钱退回。银行作为贷款方,有开发贷款的业务。如果银行不管,开发商在银行拿的钱还没还就又去做其他投资,银行也会产生恐慌。
开发商有多少资本金是实际投到位的?郭田勇对此提出了质疑,这一点银行也是心知肚明。开发商在银行的开发贷款,实际有部分都是先用来拿地。真正到房地产开发时,一般都需要垫资,房子还没建就先卖,当把购房人的钱收回来后,只要银行不管,开发商就又可以把购房人的钱拿回来再做它用。
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