自4月17日新国十条颁布之后的4个多月来,房地产市场政策调控开始向纵深延伸,其中便包括空置房的调查。国家统计部门终于在上周表态,将启动住宅空置率调查,北京已率先对部分小区开展空置房调查。无论上海是否将纳入首批空置房调查的试点,但记者昨天在采访中发现,关于空置率的调查仍有大量基础问题悬而未决,而关于上海商品住宅的空置率调查,坊间统计居然存在诸多版本。
【最大难点】
如何确认空置
曾经有消息称,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零。住房空置率问题一时成为舆论的焦点。
尽管国家电网已出面否认6540万套空置房消息的真实性,但由于权威统计的缺位,民间试图通过读水表、晒黑灯、数空调、查物业来调查空置房真相的热情却越发高涨,而空置率到底为多少也被网友戏称为第一谜团。
北京此次决心空置房调查,开了空置房调查的先河,也有利于国家统计局研究建立空置住房调查方法。住房空置率问题一直成为舆论的焦点,很显然,此次北京空置房调查试图将这本糊涂账捋顺。
然而,对于空置房面积,业内一直存在着可查与不可查的争论。统计业内人士认为,目前没有一个住房空置面积的明确概念,是阻碍其调查的主要原因之一。
还有专家将此次空置房调查,与坊间传闻的空置税开征一事结合起来。在其看来,如何确认空置,将是征收空置税的一个很大的难点。房屋空置税不仅存在技术上的困难,而且一旦物业税开征、房产税调
整,房屋空置税的出现是否会引发重复征税的问题,这些都需要纳入考虑的范畴。
有业内人士表示,打击空置房是打击投机者的最好方式。理由是,打击空置房基本上不影响开发商自身利益,关键是也不会影响GDP,对经济增长的影响也比较小。
【空置房源于】
未征收房产税
不管怎样,房地产资源严重浪费的问题,已经引起了包括政府高层在内的整个社会的关注。
上周,国家统计局局长马建堂称,尽管对空置标准的认定有不同看法,也有住户可能不愿意提供真实信息等困难,但统计部门将在有关部门支持下,一是继续统计和发布房地产待售率;二是充分利用这次人口普查,获取用于了解住房空置情况的相关信息;三是在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查,以发现问题,积累经验,验证方案,完善方法。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受采访时表示,此次空置率的调查可能是由高层授意的。
曹建海称,当前房屋空置情况非常严重,在房地产领域存在社会资源的巨大浪费。此次空置率的调查结果如果是客观的,将验证房屋过剩的严重程度,从而坚定高层调控房地产的决心。
著名经济学家樊纲在京发表演讲时表示,之所以出现一批空置房,是因为中国没有征收房产税。世界上有两个国家没有征收房产税,结果出现一批空置房。他所指的这两个国家分别是澳大利亚和中国。樊纲表示,中国房地产市场要实现长期稳定发展,应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度,需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看,应该提高土地利用率、提高土地容积率。
【空置率】
沪楼盘最高30%
按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
德佑地产市场中心研究经理蒋旭昨天向记者表示,上海高端住宅的空置率约为5%,其中2%为长期空置,3%为季节性空置(包括待租和临时性空置)。由蒋旭提供的另一份数据显示,上海高端住宅小区的平均自住率达到65.5%,其中静安区、长宁区最高,达到80%以上。上海楼盘的整体空置率应该在20%-30%之间。
华东师范大学商学院房地产系主任华伟向记者坦言,对于空置率,目前全国确实还没有一个空置率的统一概念。同时,上海空置率现在也同样没有权威和合理的数据。在中国房产的交易现状下,楼市发展中存在空置率是正常现象,在上海房产市场上,若有6-8个月的空置是很正常的。
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