我国住房需求主体处“租购两难”窘境

　　住房购买消费者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓。 新华社记者 张国俊 摄

　　社科院：我国住房需求主体处“租购两难”窘境

　　新华网北京１２月８日专电（周婷玉、马嘉骊）中国社科院８日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（２０１０－２０１１）》指出，２００９年到２０１０年，我国购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越重，出现租购两难窘境。

　　绿皮书在分析２００９－２０１０年住房市场情况时指出，住房购买消费者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓。根据中国人民银行的有关调查，今年近两个季度，意欲购房的居民占比连续回落，这种购房意愿的变化与居民对房价水平的判断有关。

　　２０１０年以来，在房价普遍大幅上涨以后更多居民认为房价“过高，难以接受”，而且随着住房调控政策的出台，房价上涨预期总体也有所弱化，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。

　　与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。２０１０年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　绿皮书指出，投资者和投机者经历狂潮后有所收敛，但待机而动也成为一部分人的选择。根据中国人民银行营业管理部对北京市上千城镇居民储户购房状况的问卷调查，２０１０年第１季度，在有购房需求的居民中投资性购房居民占比达到２３．１％，创近两年以来新高，但到２０１０年第２季度，在有购房需求的居民中，有投资性购房需求的居民占比为１７％，比第１季度下降６．１个百分点，与２００９年末相比下降４．３个百分点。这表明投资者和投机者在住房价格大幅上涨后担心住房价格在严厉调控下回调，行为有所收敛，但是这并不表明他们甘心退出住房市场，他们更多地可能是选择待机而动。

我国7个大中城市房价泡沫超50%

　　绿皮书通过对２０１０年９月全国３５个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为２９．５％，其中有７个城市泡沫成分占实际价格比例在５０％以上，１１个城市泡沫成分占实际价格比例在３０％—５０％之间，８个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％—３０％，９个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％以内。

　　楼市调控面临十大挑战 明年房价稳中有降

　　中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在发布会上称，中国房地产调控面临以下几个方面的挑战：

　　第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。

　　第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。

　　第三个挑战，多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点：1.土地资源稀缺的预期。

　　第四个挑战，开发市场。房地产较高的行业毛利率，2009年毛利率50%以上，房地产进入门槛低，销售方式便于风险转嫁，大量企业向房地产转移。

　　第五个挑战，货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，流动性充裕，货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。

　　第六个挑战，土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决，土地融资助长地价上涨。

　　第七个挑战，房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。

　　第八个挑战，目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施，但是目前保障性住房的资金没有保障。

　　第九个挑战，目前调控本身目标不明确，任务不具体，政策不连续，责任不落实，执行力有待加强。

　　最后，国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。

　 2011年房地产市场继续调整 房价稳中有降

　　8日发布的住房绿皮书预测，2011年我国房地产的总体判断是市场继续调整，房地产价格稳中有降，市场还有小幅波动。

　　把脉房地产金融市场：明年房贷增长“先降后升”

　　绿皮书预测，2011年我国的房贷将沿着一条较为审慎的路径演进，已经形成的房贷规模走低的趋势恐怕要延续，下半年随着房贷政策效果逐步显现，政策趋松，房贷将有所回升，全年总量略升。

　　明年房价自相矛盾 因缺乏调研数据

　　一位不愿具名的统计学专家认为，造成社科院前后脚两份报告对房价走势判断差距如此之大的原因，一方面是没有统一科学的计算标准，无论是稳中有降还是报复上涨，基本上都是根据现有的政策及经济环境进行的判断，缺乏基层调研的数据支撑；“另一方面就是各自为战是造成机构在发布报告时，特别是一个系列的报告出现天壤之别的原因。”

　　公租房将成住房保障“新主力”

　　绿皮书指出，２０１０年住房保障目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的２０１０年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套，改造农村危房１２０万户，总量比上年增加三分之一。２０１０年众多城市明显加大了保障房的供应力度，例如北京、广州等一线城市。

　　“公租房将成住房保障‘新主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大监管力度。

　　房企喜忧参半 上市企业销售收入两极化

　　绿皮书指出，２００９年第４季度，市场销售火暴，开发企业赚得盆满钵满，纷纷制定乐观的２０１０年销售计划；２０１０年４月份严厉的调控政策出台，销售应声下滑；八九月份销售状况再次好转，而更严厉的政策促使市场再度逆转。开发企业借壳上市叫停，股市融资计划纷纷搁浅。

　　绿皮书指出，２００９年末，住房企业普遍现金充裕，缺乏降价销售的压力。随着国家调控市场措施的出台，土地购置出现分化，央企国企频频出手，大力扩张版图，民企则出手谨慎。开发企业投资的规模依旧保持稳定增速，严厉的调控政策减缓了推盘速度。住房销售波动幅度加大，向二、三线城市扩张成为多数房企市场扩展策略。

　　京沪家庭20年不吃不喝才能买套房

　　社科院发布的2011年《经济蓝皮书》指出,2010年,全国城镇居民的房价收入比是8.76。从房价收入比看,2010年城镇居民人均可支配收入,不扣除价格因素,估计为18900元左右。上述数值是按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算所得出,是用每户住房总价除以每户家庭年总收入得出该比值。

　　这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言,而对于北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上,也就意味着20多年不吃不喝才能买一套房。

　　北京住房支付能力最弱

　　住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映２００９年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了２００９年第１季度至第２季度３５个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。