完整的描写一个项目是否是绿色生态，必定包含五个方面，不能说能源很好，室内环境很好，其他的几个比较差是不行的，五项都要达到基础值。
绿色低碳的研究系统，根据单一指标和量化来看，从国际的经验和中国的情况来看，可以量化的内容不太多，但是比重很大，例如建筑节能对于减碳的作用，室内环境质量、住区水环境，虽然占的比重不大。低碳交通，是指住区内的交通，住区外因为科技的发展，还未到定量的指标，因此作为待选项，这一项的争辩是比较大的，因此将生产的问题考虑在其中的。
绿色的五个系统包含权重，水环境占了21%，美国的标准更高，因为美国不缺水。
我们将绿色的所有指标拿出来，哪些跟碳排放是有关的，例如保护当地人文，棕钙文化是跟碳排放无关的。室内舒适度如何增加，有的跟碳排放是无关的，我们发明住区环境选址方面34%是跟碳有关的，64%是无关的。能源跟碳排放是有关的，住区环境19%是有关的，绿色评价系统中41%的指标跟减碳有关的，59%是跟减碳无关的。要谈低碳建筑就是41%的问题，其他的59%是谈不到的，去年我们的定义是绿色低碳，我们的措施先评价是否是绿色，达到绿色的基础指标后再谈减碳的问题。
低碳住宅到底是怎样的住宅，我们分析了国内实际个建筑和国际上著名的建筑，谈到项目无论是低碳还是零碳，有很多的提法，共同的一点是可再生能源，其中的贡献量是非常大的，超过了减碳量化指标的50%，现在很多的项目找我们的时候说盼望做绿色低碳，我们首先问可再生能源利用的情况，很多处所只是做了太阳能草皮，地缘热泵和太阳能，如果要做中国领先的低碳项目就有很大的争议。
昨天的会议和前天的会议我们发明，非常大的著名品牌的老总都作讲，我做绿色和低碳可以给我掉来怎样的利益，没有利益我怎么做，这是非常尖锐的问题，虽然说了多年，实际上房地产开发企业在做节能和绿色低碳的时候，仍然是非常被动的，田总和招商地产等等有很好的绿色开发理念的企业除外，毕竟是凤毛麟角，绝大多数的品牌企业做绿色低碳的时候是非常被动的，可能有两个方面，这些天很多的嘉宾都谈到了政策，我国在绿色节能方面的政策目前是不完善的，就是缺一头，例如多少层的建筑必须有遮阳和太阳能，目前尚未见到普惠型的，田总讲了你们是建筑部的节能示范单位，一年的指标是很少的，大家都在争取，但是没有普惠的，如果都做到了，国家和财政部就给予补贴。
开发模式决定的，为什么这么说？刚才说了绿色节能和低碳建筑，大家说成本增加是一条，全生命周期必定会解决问题的，后面会将钱挣回来的，绝大多数的企业建设住宅后将建筑卖掉了，开发商通过绿色的概念将成本收回来，真正的长期收益开发商享受不到，因此开发商不主动或者是被动的原因，这几年我们突然发明一个问题，谈到公共建筑的时候，第一公共建筑的能耗和住宅的能耗相差10倍，量非常的大，很有意思的一点，国内做了很多绿色建筑，著名的项目和企业，公共建筑的比例相当高，例如北京财富公馆都是高能耗的建筑，这些公共建筑是甲方持有的，最近访问了几家企业，不点名是哪些企业，我们谈绿色生态住宅的时候，他们说绿色很好，住宅的事情先放一放，办公楼运行了一年，电费太高了，一年800万的电费，是否可以先将问题解决了，尤其是这两年住宅政策把持后，很多的企业走向商业建筑，自己持有和运行一年后，考虑前期未考虑绿色生态，后面的压力是非常大的。公共建筑方面的积极性要高于住区的工作，后面简略的就空间文化特点，输配系统进行简略的介绍。
输配系统比能耗还要大，既有的建筑，能耗系统，新风系统、中央把持系统都很先进，实际上公共建筑设备的程度平均要高于发达国家，因为我们是后发展的，而且采用国际上高的标准，简略的说是四肢发达，头脑简略，但是管理系统和物业管理运行上，能源管理上，几乎所有的运行系统中都没有能源管理和优化系统，国际上的经验通过运行管理，使能耗下降10%—20%，最近做了两个研发，不用动大范围的空调设备改革，就可以使运行系统能耗大幅度的下降，研究院将大的工作重点专项公共建筑，跟开发商讲的话，开发商100%可以听得懂，而且愿意的投入，因此对于公共建筑的需色低碳会成为中国房地产的突破口，要比住区建筑更好做。
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