江宁一特价房6275元/㎡起售!龙江精装房15900元/㎡起!仙林万科精装房均价9900元 /㎡……本月起，南京新房市场出现了一次真正意义上的降价潮，新盘以明显低于市场价的价格入市。然而，南京二手房价格依然居高不下。某地产家居网统计数据显示，11月中旬南京全市二手房挂牌均价为12791元/㎡，与1月份的12826元/㎡相比，没有明显松动。那么，在新房降价潮的冲击下，南京二手房价还扛得住吗?
二手房优势全无
单价比新房高出数千元
新房降价后，与二手房的价格差距有多大?记者查询发现，江宁武夷绿洲一套挂牌出售的69㎡两房报价88.5万元，单价12826元/㎡，而11月20日武夷绿洲推出的特价房价格最低的仅6275元/㎡。同一个楼盘，二手房价格居然是新房的一倍以上!虽然这批特价新房是该小区靠近高压线的房源，而且要求一次性付款。但是，二手房新房价格倒挂幅度如此之大可谓前所未见。不考虑特例房源，目前武夷绿洲二手房挂牌价普遍在11000元/㎡左右，而新房价格则在 7000-9606元/㎡之间，依然有数千元的差距。
这样的价格倒挂不仅限于江宁。11月18日龙江天玺国际广场放出消息，即将推出的600套精装小户型将以15900元/㎡的价格起售。而该项目附近的汇贤居和苏城南苑等小区二手房报价大多在2万元/㎡以上。仙林万科金色领域上周推出均价9900元/㎡的精装新房，而仙林板块较新的二手房报价大多在1.5万元/㎡左右。
购房人买新不买旧
新房源挤压二手房空间
多家二手房中介负责人告诉记者，近期新房加大了降价幅度，且降价范围越来越大，这对价格居高不下的二手房市场的冲击越来越大，“原本准备买二手房的客户转而购买新房”。
以10月份为例，南京新房认购3300多套，二手房成交2247套。11月份以来，新房认购量也明显高于二手房成交量。而上半年，二手房还比新房多成交数千套，现在差距已经明显缩小。
“近期新房成交量已有赶超二手房之势，南京二手房作为交易主体的地位短期内可能失去。”中广置业集团副总裁韩俊说，一方面新房降价后当前的价格优势明显;另一方面二手房交易环节存在约10%总房款的相关税费，高于新房;此外，不少中介公司代理销售新房，实际上是将原来准备买二手房的客户引导去买新房了。短期内，买房人偏向新房的局面难以改变,“不过，需提醒的是，买新房的客户应该将收房前的一两年房租考虑进去，另外二手房小区的区位、配套也不是相对偏远的新房可比的。”
事实上，二手房作为交易主体的地位已在快速瓦解中了。据网上房地产统计数据显示，11月中旬南京二手房成交 669套，比10月中旬的961套和11月上旬的972套均大幅下降，比2010年同期的1494套更是减少了44%。新房和二手房价格倒挂的江宁等区域受影响最大。其中，江宁成交99套环比下降51%，建邺区成交38套环比下降48%。
急套现房东让步
二手房持续降价在加速
新房和二手房价倒挂严重，二手房成交量持续下降，那么二手房价会不会下降呢?
来自某地产家居网统计数据显示，11月中旬南京二手房挂牌均价12791元/㎡，与1月份的12826元/㎡相比依然没有明显松动。不过，近期二手房市场降价成交案例已经明显增加：河西凤凰西街一套二手房挂了近半年没卖掉，近日降价22万后，一小时就卖掉了;浦口区二手房挂牌价降11月降到了7620元 /㎡，为今年最低，带来的直接效果是该区二手房本月成交136套，环比上升31%，成为成交量唯一上涨的板块。
对此，南京链家市场部经理舒莉莉分析，在新房加紧降价出货的同时，区域内二手房业主心理预期也在降低，部分急售套现的业主开始主动降价。虽然这些区域二手房降价的幅度和规模还不及新房，但是持续下降已经在加速，一旦二手房市场形成高速降价的趋势，新房市场将可能失去价格优势，届时刚需客户比较容易被区域内二手房分流，从而反过来对新房市场大幅施压。
我爱我家研究中心也分析指出，受近期商品房降价影响，在河西、江宁、浦口、仙林等部分地区，部分二手房业主也对报价进行了让步。在江宁和浦口的部分地段，最近挂牌的业主有近50%都愿意降价销售。
同时，南房置换总经理郑宏伟提醒，由于二手房业主自主性较强，二手房像新房一样大范围大幅度明显降价比较难。想要买到价格低性价比高的二手房，仍需要买房人仔细地淘，不过现在买高性价比二手房的机会更高。
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