宏观调控击中了房地产行业的要害,住宅销售停止,商业地产成为名副其实的“现金奶牛”。但近日的中国不动产研究中心报告显示:这头“现金奶牛”的脚步开端放缓,近期北京叫停“商改住”,打破了以“商改住”产品为代表的“调控避风港”模式,消息称未来北京市将出台一系列限制“商改住”的政策,受到政策和政策预期的影响,一些房地产企业对于商业用地的吸纳和商业地产的投入已放慢脚步。
中国不动产研究中心报告显示,在住宅市场持续受到“国十条”,以及北京市出台的遏制商品房房价过快上涨的政策影响,北京市6月份商品住宅市场仍保持低迷状态。但与此相反,北京市6月份商业地产市场延续了5月份的利好势头,尽管供给量持续增加,与去年同期相比,商业地产(包含写字楼和商铺)的空置率仍有所降落,与去年同期相比,销量和租售均价都有所提升,其中,CBD、亚奥、东二环、燕莎等大型商圈租售价格涨势强劲。北京商业地产市场已经走出了2009年国际金融危机的阴霾,延续5月份“量价齐升”的态势。值得注意的是,6月份北京商业用地成交量为零。
中国不动产研究中心分析后认为,6月份北京商业地产市场呈现上述现象的原因有三点。第一,我国已经摆脱了国际金融危机的影响,经济已经全面企稳回升,受全面经济企稳回升的影响,商业地产开端呈现全面复苏的现象。第二,4月份和5月份国家出台了一系列遏制商品房房价过快上涨和遏制以投资为主的购房行动的政策,从而导致住宅市场利润下降,投资者纷纷转投商业地产。第三,商业地产开发的高投入、回收慢的盈利模式,决定了这块蛋糕不是谁都碰,所以一时间开发商对此还是持张望态度,拿地更为谨慎。
如图1所示,表现北京市6月份成交宗地数结构图,从北京市6月份总体宗地数来看,2010年6月份北京市成交23宗地,环比增加27.78%。在总体宗地结构中,住宅用地为3宗 , 环 比 下 降6 2 . 5 %, 占 比13 .04%;本月商办用地为0宗;工业用地环比增加233.33%,以20宗地占86.96%。
如图2所示,表现北京市6月份成交土地面积结构图,6月份住宅用地成交面积为266105.7平米,占本月总体成交比重的15.9%,环比降落80.37%。本月没有商办用地成交记录。工业用地成交面积环比增加48.13%,为1407492.13平米,占本月总成交面积的84.1%。
从以上数据可以看出,本月商业用地无成交,继上月呈现4宗商业用地流拍现象后,持续遇冷。
据国家统计局最新发布的房地产运行数据显示,1-5月,全国办公楼销售面积增加74.5%,商业营业用房增加45.7%,远远高于商品住宅销售面积19.9%的增幅。北京商业地产的销售与全国前5个月的商业地产的销售表现大致雷同,6月份北京市商业地产延续前5个月的销售势头,销售套数和销售面积保持上升趋势,与商品住宅市场的持续低迷形成了鲜明的对照。表1表现2010年6月北京写字楼销售套数排名前20的项目;表2表现2010年6月北京商铺销售套数排名前20的项目,以及所对应的商铺项目销售面积。从北京商业地产6月份成交套数和成交面积持续走高的趋势可以看出,北京商业地产市场已走出了2009年金融危机的低谷,同时近期出台的房地产政策只是针对住宅市场,而在商业地产方面仍是空白,导致商业地产在6月份延续5月份上涨的成交趋势。
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