（起源：中国证券报 刘放）“房地产市场未来的走势重要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举办的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。
他流露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套计划，A计划比较温和，B计划比较严格。A计划是“老人老措施”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个计划的利益是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但毛病也在于没有触及既得利益者。”
B计划则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套计划比较严格，如果实行这套计划，必定有炒房人不顾一切卖房子。”
房价跌三成银行扛得住？
银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试成果过于乐观
房贷压力测试成果显示，目前房地产贷款风险基础可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警惕程度。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感到颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产高低游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
银行压力测试采用“专家断定”法，基础步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款起源影响程度——分析抵押物变现收入笼罩贷款本息情况——综合评估断定借款人足额偿还贷款本息才能——断定对五级分类成果变动。
消息人士流露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行动特点等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新盘算存量借款人的偿债才能，由银行根据经验值断定安全警惕线。”
房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
测试成果
记者从多家银行风控部门懂得到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来必定的麻烦”。
上海银监局最新披露的数据显示，沪重要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相干贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准程度，分辨升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层对记者表现，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的把持，但是压力测试成果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会呈现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格降落对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相干性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格降落对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在必定程度上使压力测试的结论偏于乐观。
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