面对严格的楼市调控,有人欢乐有人愁,房地产公司同样如此。房地产企业竞争实力的悬殊在严酷的市场环境下开端凸显,同时,资金实力雄厚的企业并购扩大、便宜获得土地资源的良机或许已经来临。
并购良机渐现
6月18日,京能置业公告称拟与北京世丰基业投资顾问有限公司共同设立一家项目公司,并由该项目公司收购天津瑞湾投资发展有限公司100%股权,收购价格为4.47亿元,其中京能置业以7475万元出资拥有项目公司65%的股权。据介绍,被收购公司目前重要的资产为位于天津津滨港的E2、F1、F2地块应用权,三块宗地计划总用地面积为6.94万平方米,综合容积率为2.65,计划总建筑面积约为22.38万平方米。
近期以这种方法获得新土地资源的公司还有凤凰股份、新城B股,两公司收购兼并的代价极为低廉。其中凤凰股份以1000万元的代价,收购了江苏景枫置业投资有限公司持有的南京景枫润城房地产开发有限公司100%股权,获得3.65万平方米房地产开发面积;新城B股旗下公司以2000万元的代价,获得了常州恒福置业有限公司拥有的18.5万平方米土地,且该地块的土地出让金5.56亿元已完整付清。
据分析,自身资金匮乏、缺乏相应的开发才能可能是上述地产公司被收购的重要原因。以京能置业收购的天津瑞湾投资发展有限公司为例,该公司的重要资产为价值3.18亿元的土地应用权和4271.26万元的货币资金,同时却有2.46亿元的土地出让金要在今年6月底前缴纳,并且相干土地产权手续也尚未办理。
实力分化加剧
业内人士认为,房地产“强者愈强”的行业格式是近期并购案例频繁产生的重要原因。
以A股上市房企为例,在120余家上市公司中,2009年“万保招金”以及华侨城等5家营业收入超过100亿元的公司合计实现营业收入超过1050亿元,而60余家营业收入不超过10亿元的中小房企合计实现的营业收入只有230亿元。
这种差距不仅表现在去年的收入程度上,而且也表现在拥有的资金以及获取土地储备等实力上。WIND统计显示,今年一季度资金余额最多的前10大房企合计拥有的货币资金总额达990亿元,而70余家货币资金余额不足10亿元的公司合计拥有的资金总额只有203.44亿元。资金实力上的差距直接影响了房企的拿地才能。由于去年以来土地价格不断创出新高以及土地政策趋严,今年以来只有17家左右颁布了购置土地的情况,万科、保利等大型房企是土地市场的重要买家。据粗略统计,今年1-5月份万科在各地新增了35个土地项目,其中仅5月份就新增8个项目,涉及金额超过28亿元。5月份保利买地的金额则超过55亿元。相比之下,营业收入在10亿元以下的60余家上市房企中,仅有4家颁布了买地情况。
因资金紧张难以新增土地储备以及缺乏专业开发才能,不少涉足地产业务的上市及非上市公司已开端出售手中的地产业务。6月18日丰乐种业表现将转让丰乐房产股权,退出房地产行业;5月31日南宁百货将所持北海五象房地产开发有限公司51%股权以8740万元的价格售出;5月12日航天科工以2.84亿元的价格转让旗下北京金中都置业有限公司。据统计,4月中旬以来,各大产权市场挂牌转让的房地产项目已超过30个。
行业格式将生变
回想国内房地产发展过程,优势房地产企业市场占领率的大幅提升,多产生在宏观调控迅猛之时。2008年楼市低迷时代,万科、保利等大型房企在2008年的市场占领率大幅提升。其中,万科全国市场份额由年初的2.07%增加到年底的2.34%左右,保利的全国市场份额也从2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。
事实上,自今年楼市调控以来,在楼市成交持续低迷、资金压力日益绷紧的形势下,已有部分大型房企开端为大范围的兼并扩大做筹备。5月初率先在全国范畴内降价售房的恒大地产已多次公开表现,将借机扩大市场份额,推动行业整合,并提出二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时,万科、保利等公司也明显加大了获取土地资源的力度,新一轮的行业洗牌已悄然展开。
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