今年4月中旬,中央颁布一系列旨在遏制房价过快上涨的措施,像一击重拳打向了住宅市场。外界普遍猜测,房地产投资趋势极有可能从住宅市场转向商业地产。
根据上海房地产市场2010年1-7月数据统计,SOHO东海广场写字楼项目成为销售冠军,上海商业办公成交面积和成交均价也双双创下历史新高,商业地产在间接利好下开始展露头角。不过,有专家表示,政策挤出效应下的短期繁荣恐怕过于脆弱。
新政间接催热商业地产
在上海今年1-7月房地产项目销售额排行榜上,SOHO东海广场以21.97亿元独占鳌头,同样登上销售排行榜前十位的还有玫瑰购物广场和浦江双辉大厦两个写字楼项目。
据统计,今年4月出台针对商品住宅的调控政策后,上海写字楼供应量大幅增加,5-7月持续保持25万㎡体量,同比去年5-7月上涨63.35%。而在政策出台前的今年1-3月,三个月供应总量仅为26.6万㎡。
"国内商业地产很有前景,只是一直被低估。"雅仕铂(亚洲)总裁、前世邦魏理仕商业服务部董事杨詠诗女士表示,特别是北京和上海,地理位置的重要性决定了商业地产在这两个城市会大有作为。
根据仲量联行7、8月房地产市场观察报告,外资流入商业地产市场,优质资产的跨境交易受到欢迎,在上海和北京,香港上市的恒生银行和北京华融投资公司分别完成了一宗收购交易。
本土房企也欲在这一领域大展拳脚。国内商业地产巨头SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)8月13日以15.6172亿元摘牌上海虹桥交通枢纽旁商办地块"临空15号地块"。董事长潘石屹表示,虹桥交通枢纽吞吐量巨大,非常有发展前景。并且从投资环境来看,政府对商办用地没有住宅用地那么多限制。预计该地块将建成总建筑面积达25万平方米的项目。
此外,地产"四大龙头"万科、保利、金地、招商地产(企业专区,旗下楼盘)发布中报时称"回归理性",其中万科、保利明确了商业地产的发展意图。保利称,将稳步加大商业地产投资。万科则在专注住宅市场18年后,重新转战商业地产领域,不过预计近期商业地产份额不超过10%。
短期繁荣难料发展远景
然而,相比供应量的持续上升,1-7月写字楼项目成交量虽然创下新高,但却没有维持持续上升的良好势头。在4月达到18.65万㎡的高位后,5-7月成交量"腰斩",平均不过9万㎡,甚至不及今年1-3月平均成交量。
另据上海市统计局数据,今年1-7月,办公楼和商业营业用房投资较为平稳,住宅投资在调控中经历了大起大落。但总体来看,住宅投资无论份额和涨幅依然都超过商业地产。
杨詠诗告诉记者,商业地产有其特殊性,一大特点就是回报见效慢,属于"长线慢热"型。它不像住宅市场投资那样"立竿见影",所以懂的人很少,一直是"小众",在如今略显急功近利的投资环境中并非 "香饽饽"。商业地产的门槛也较住宅地产高,银行只能提供最多五成的贷款,且最长不能超过10年。
另外,商业地产比较复杂,不仅仅是地产的问题,还涉及整个产业链,其定位和规划颇有难度,还需注重招商和运营的管理。一个环节做不好,就可能导致比住宅更高的空置率,可以说是高投入、高风险。许多住宅开发商和投资者尝试转向商业地产时会遇到这些困惑。
复旦大学管理学院副教授、房地产经济学学者陈杰表示,商业地产成交量通常可以反映真实经济需求,"囤房"的情况在这里不太存在,普通的投资者和炒房团很少会选择这样的长线投资。他还认为,商业地产受国际经济环境和外资影响很大,现在这个时间段比较特殊,单纯依赖于政策的繁荣恐怕过于脆弱。
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