【世界财经报道】房地产市场张望的成果,是令人始料不及的房租上升,让收入水准不高的租房者成为直接收害者。
6月30日,链家地产颁布上半年北京住宅租金情况显示,2010年上半年全市套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。其他一线城市上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨,特别是进入5、6月以来,租金涨幅大约在20%左右。按照北京城区打算,目前人均租金累赘达到每月1000元,今年1月至4月,北京市城镇居民人均可安排收入为10069元,月均可安排收入为2500元左右。这意味着,房租占收入的比重已接近40%!租房客平均将一半收入用于租房。这是一个惊人的数据,阐明普通人的住房成本十分高昂。
租金与就业、与收入直接挂钩,按理不会脱离实体经济的整体环境狂涨,令人奇怪的问题是,为什么租房客对于房租急剧上涨毫无抵抗才能?
最重要的原因是,去年货币发行量过大与一直以来的高房价收益,光打雷不下雨的房产税,让很多手拥数套房的投资客拥有比较充分的现金流,不必急于套现,而租房收益避税措施极多。
房租大涨是我国收入分配不均衡的反应。我国现有房产交易中有25%以现金进行交易,完整没有金融杠杆,阐明有一些投资客坐拥巨额现金。当投资客不需要为房产融资与持有成本发愁时,就会以安闲的心态坐地涨价。另一些需要承担融资成本上升的投资客,在交易量急剧降落时,可以通过进步租金让租客承担自己的融资成本。
房租上升则房价租金比降落,房价租金比降落表明房产投资价值提升。2009年以来,中国城市房价持续上涨,租金却停止不前,国际上公认的房价租金比的上限是300,而中国中心城市的这一指标一般都在400以上,有些房价畸高的城市超过600甚至达到1000以上。
不过,通过向租客转嫁成本挤压泡沫的后果有限,就算房价租金比降落,中国的房地产价格仍然高不可攀。有网友曾经算过,南京雨花台区豪华装修的最高租房价格是3000元/月,房屋130平方米。盘算下来,每月每平方米租金为23元,年租金为276元,按照5%的收益率,资产价值相当于276/0.05=5520。也就是说,如果能够以5520元/平方米购置该房,则出租收益为23元/平方米,年收益率为5%。笔者持续盘算,房租增加到3500元,则每年每平方租金为312元,如果年收益不变,则购置该处房的价格应当为每平方米6240元,现在一线城市中心城区还能找到如此便宜的房价吗?
房租大涨也是我国大城市溢价过高的表现。为什么大城市生活成本如此之高,大家依然趋之若鹜?原因很简略,我国存在全球第一的大城市溢价,所有的行政资源、社会资源、经济资源都向大城市集中,大城市生活成本高,相应的机会也多,相比而言,机会成本降落。那些拥有户籍的城市贫困阶层,可以享受大城市经济发展所带来的较高的养老保障,也不愿意离开大城市。中国名牌大学的学生十之八九流入美欧,即使留在国内的绝大多数在大城市创业,而不会也不甘到二三线城市,这并不是学生本身的觉悟问题,而是机会成本与社会资源综合考量下的理性选择。
房地产投资客进步房租,就是享受大城市的红利的表现。如果中国不能废除户籍藩篱,如果社会保障系统不能做到全国统一,如果社会资源依然通过行政手段源源不断流入大城市,那么,大城市的溢价将越来越高,不是通过房租就是通过养老等方法表现出来。
最后,也是最重要的原因是,我国对于租房者缺乏最起码的法律保护。
德国、加拿大等国对于租房者有完善的法律保护。以德国为例,有一半家庭租房居住,重要有两方面的原因:一是租房者权益受到严格保护,房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相干规定,房东非经过诉讼道路,不得逼迫房客搬出。如果法院判令房客搬出,在法院设定的合理迁出期限届满前,租赁关系也一直存续,房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。一般情况下,房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想进步租金,也必须经过房客的批准。如果房客不批准,房东只能提起诉讼,而不能自己强行进步租金。
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