近日,全球领先的房地产服务供给商第一太平戴维斯发布了《2010年第二季度北京房地产市场报告》,根据该报告显示,北京甲级写字楼和购物中心需求均相对茂盛,租金在本季度分辨上升4.3%与0.4%。
甲级写字楼需求茂盛 金融街商圈租金达12年来最高
根据第一太平戴维斯报告显示,第二季度仅有环球贸易中心E座、中国人保财险大厦两个新的甲级写字楼项目进入市场,带来约49,000平方米可租赁供给。同时该季度写字楼的需求保持稳固,净吸纳量环比增加10.5%,达到154,500平方米。国有企业及跨国公司持续显示出对北京甲级写字楼市场的兴趣。
该报告显示,本季度甲级写字楼平均有效租金进步4.3%至每平方米每月国民币166.5元,而市场平均空置率减少1.4个百分点至16.7%。其中金融街区域租金环比增加13.2%,为租金涨幅最大的区域市场,平均租金达到国民币233.5元/平方米/月,为1998年以来的最高值。
由于下半年甲级写字楼市场将有约580,000平方米供给量入市,其中80%位于东部市场
,第一太平戴维斯预计新项目标入市将对现有项目产生影响,使得业主供给更为优惠的租赁条款,空置率也将有所进步。尽管国有企业及跨国公司持续显示出对北京甲级写字楼市场的兴趣,但是受全球经济和国内住宅销售市场低迷的影响,下半年跨国公司和国内企业对写字楼的需求可能略有萎缩,租金增加的速度将有所减缓。
北京购物中心首层租金微涨 后市乐观
零售市场方面,2010年前五个月,北京社会花费品零售总额同比上升15.8%至国民币2,405亿元。跟据第一太平戴维斯的统计,第二季度有朝阳大悦城等七个新的中高端零售项目进入市场,带来454,000平方米供给量。但由于花费需求仍很强劲,来自于国际和国内零售商对商业面积的需求仍很大,例如Gap、Topshop等国际著名服装连锁品牌纷纷进入中国市场,新入市项目标预租率相对较高,故本季度购物中心入住率不但没有因为新增供给的入市而下降,反而环比进步1.5个百分点至85.9%。同时首层平均租金也上涨了0.4%,达到每平方米每月国民币735.9元。
下半年中高端商业项目新增供给仍将有140万平方米,例如都汇天地、三里屯Village北区、国贸三期等高端项目都将入市,但零售商对优质商业面积的需求仍然保持强劲,像是百货店运营商如老佛爷百货、中央百货等在寻找合适的面积。第一太平戴维斯预计在强劲需求的支撑下,优质购物中心的租金和入住率有望保持稳固。
投资市场相对安静 收益率安稳走低
投资市场方面,第二季度物业整售市场安静,交易额仅为国民币32.5亿元,环比降落25.5%。同时本季度甲级写字楼的售价上涨7.5%,但租金程度的进步使得甲级收益率保持在6.7%。第一太平戴维斯数据显示,2010年上半年整售成交金额为国民币76.1亿元,同比减少42.8%,买家中外资机构和国内企业各占50%。第一太平戴维斯投资部董事纪刚先生表现,由于投资市场交易周期往往较长,交易额的下跌并不意味着投资市场的转冷,目前市场仍有部分未完成的交易在进行。尽管物业的收益率因售价的走高而略为降落,但整体市场仍较乐观,尤其是从近期即将招标的CBD核心区地块受到热捧的情况来看,投资者对未来市场仍广泛看好。
由于国民币的升值预期,国外资本加速进入国内房地产市场,同时国有企业的自用需求,下半年投资市场的需求仍将保持强劲。而另一方面,当前开发商通常较少出售优质商业地产物业,预计商业地产售价仍将适度上涨,而相较于温和上涨的租金程度,投资收益率将持续走低。
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