新政实行一百天以来,与普通住宅的成交大幅下滑、新盘纷纷低于预期入市相比,高端住宅虽然成交量有些许下滑,但是价格却逆势上涨。DTZ戴德梁行第二季度报告显示,北京高级住宅的平均售价持续上涨了12.37%。
DTZ戴德梁行华北研究部华北区主管魏东表现:“拥有固定购置人群的高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧。”国民币升值的长期预期,倒逼一些拥有大批资金的高端人群,在北京限新购一套住房的政策下,将眼光锁定在高端住宅。业内人士称,房产税短期开征无望,也是高端住宅需求上涨的一个重要原因。
逆势上涨12.37%
7月26日是新政实行的第一百天,在这一百天中,房地产市场陷入张望,成交量持续低迷。尽管新盘大多选择低价入市,老楼盘的后期则都采用了一些优惠运动,但是大多数楼盘的售楼处仍然十分冷清。
与普通住宅的成交量大幅下滑、价格滞涨的情况相比,高端住宅的价格不降反升,成交量也没有明显的下滑。
根据DTZ戴德梁行2010年第二季度报告显示,第二季度,北京高级住宅的平均售价持续上涨了12.37%,达到每平米40133元。其中,CBD和第二使馆区依旧为均价最高的区域,达到了每平米5万元。
据统计,新政颁布至今,5月-7月上旬,约有66%高端住宅楼盘成交价格上涨,只有34%楼盘成交价格略微回落。陈晟向记者表现:“相对于成交量快速大幅下滑的普通住宅来说,高端住宅的成交量仅有些许下滑。”
魏东表现:“新政对贷款的限制并没有对高端住宅造成影响。高端住宅的付款方法几乎都采用一次性付清的方法。”
同时,2010年第二季度,高端住宅租赁市场整体回暖。
事实上,新政实行以来,为了稳固房价,北京市建委限制4万元/平米以上项目预售证的发放。5月份,仅有售价4.5万元/平米的太阳公元一个项目拿到了预售证。6月份开盘的有均价4.7元/平米的世茂工三,当月销售37套,7月份目前销售11套。7月开盘的高端住宅有均价41990元/平米的融华世家和均价44172-59440元/平米的富力星光家园。
但是有业内人士向记者表现:“对于高端项目预售证的发放仅仅是缓发,无法完整限制。下半年随着中低端住宅入市量的增加,预计高端住宅的开盘项目数量可能会随之增加。”
DTZ戴德梁行预计,高端住宅价格将持续保持上涨趋势。陈晟则认为:“三季度,普通住宅会选择降价获取销售量,可能会带动高端住宅的交易量。”
保值功效被看好
魏东向记者表现:“高端住宅需求仍然茂盛。目前市场流动性过剩,投资渠道比较少,高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧。”
魏东认为,高端物业的保值是因为其所在地段,以及顶级的品德。现在地段特别好的公寓型高端住宅已经属于稀缺资源。
创下北京高端住宅价格最高纪录的钓鱼台七号最小的户型也有三百平米左右,钓鱼台七号每个月会因所售楼层的高低不同,均价有所不同,其6月份均价为8万元/平米,7月份均价9.6万元/平米。这样算下来,一套钓鱼台的房子最少也要3000多万,而客户基础都选择一次性付款,这也充分表明高端住宅的客户有着相对固定的一个群体。
事实上,高端住宅的坚挺走势与其购置群体有很大关系。
魏东表现,新政使炒房者退出市场,但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。真正的高端住宅的客户更重视的是它们的保值功效,通常并不会因为价格小幅上涨就卖掉手中的高端住宅套现,对于短期的升值不会太在意。
另一方面,陈晟认为:“虽然高端住宅的价格比较坚挺,但是其作为避风港的作用并不是短期所能浮现的,要拉长到五至十年的时间衡量。当然,未来保障性住房的增加也会凸显高端住宅的品德,高端住宅会获得比较大的升值可能。但是,房产税的征收则会对高端住宅产生比较大的影响。”
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