预期难变
对大多数投资者来说,市场底部往往是一个不可揣摩的谜团。2008年8月,全球金融危机期间,百仕通CEO苏世民接收本刊记者采访时曾表现,他更愿意预测顶部,而不是底部。
与买房者一样,持张望态度开发商并非少数。一些开发商抱有等待,认为今年年底前,目前严格调控政策可能会呈现变数,那时推盘不迟。
“现在很多盘都捂着不开,开发商不知道定多少钱,尤其现在政府请求‘一房一价’,要是该涨的时候涨不上去,不就亏了。不如先不开,等等看政策怎么变。”上述北京开发商称。
据统计,万科、中海、绿城、恒大、碧桂园、富力、世茂、龙湖、雅居乐、合景泰富、保利香港、复地、中渝置地、江苏新城等14家已披露5月销售事迹上市房企,除恒大在新政之初率先启动降价策略,5月销售额环比上升8%,其余13家房企受4月新政影响明显,销售金额环比平均下滑42%。地产龙头万科销售金额环比降落34%,绿城降幅高达近七成,龙湖降落近四成。
“除了上市房企迫于资本市场的需要,不得不采用降价方法进行促销,大部分房企,尤其是民营房企,并不急于降价。”上述业内人士称。
一位资深地产界律师也对本刊记者表现,与2008年之前相比,如今民营房地产企业资金积累已不可同日而语,地产商多数手中资金宽裕。
即使是少数目前现金流为负的地产商,也有可能持续撑下去。前述北京开发商称,要害要看开发商动了几个盘子,“把所有盘子都动起来,就难持续,可以放慢一些先不动”。
5月各银行颁布压力测试成果显示,多数商业银行在房价下跌三成的情景假设下,信贷质量恶化程度并未超过警惕程度。很多市场研究机构暗示,对于房价上涨过快的部分一线城市,政府本轮调控的目标或为房价下调约30%。
上述观点很难得到官方印证。相反,对于调控目标,更为保守的观点正日益盘踞上风。6月6日,清华大学经济管理学院教授、中国国民银行货币政策委员会委员李稻葵在公开场合表现,克制房价过快上涨政策还会持续,房价不会巨幅降落。
“房价最多降落20%,只要把持住不再疯涨的话,在我看来政策的目标就达到了,也就缓解了社会抵触。”李稻葵说。
6月9日,中金公司分析师白宏炜等人在一份研究报告中称,中国房地产处于泡沫积累的初级阶段,中国未来应当在保持房价稳固或小幅下跌的情况下,通过收入增加、结构调剂消化高房价。
僵持之下,房地产投资者仍抱有看好房价上涨的预期。“若不是急需资金,手中持有多套房产的人,目前也不会轻易出售,因为一方面以往的调控历史表明房价长期仍会上涨,目前租金回报率正在进步,另一方面按照现有政策,卖出房产后再买回时杠杆小了,利率成本高了。”一位地产炒家称,“此外,房地产税在征收上估计还有不少技巧问题。”
这场表面严格的房地产调控,最终只是一次历史重演吗?
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