楼市寻底进行时
调控政策若能持续,房价调剂的拐点将可能在今年四季度来临
地产调剂“黑五月”结束,一切迹象显示着价格拐点仍在酝酿—如果拐点还会呈现的话。
5月,全国各重要城市住宅交易量急剧萎缩,一线城市降幅高达六成至七成,各大房企的销售事迹惨淡,几乎全军尽墨。然而,在地产新政满月前后的一段“真空期”,市场交易量呈现跌幅放缓或止跌的迹象。在5月底最后一周,沪、穗、深三个城市的新建商品住宅销售量,甚至呈现环比(较此前一周)增加约30%。
这一小幅、局部反弹,在调控背景下,格外惹眼。有分析人士认为,市场的广泛预期在调控中并未产生本质性转变,对政府实现较高的调控目标(如一线城市房价下调30%)和持续较长的调控时间(如一年以上),并无充分信心。
“我们预计,中国本轮房地产压缩调控的持续时间应当在六个月左右。”渣打银行驻中国一位分析师在接收本刊记者采访时称。
6月初,随着“第二套房”从严认定等新一波政策出台,市场上对调控持续性的预期得到强化。眼下,一个广泛见解是,国内重要城市房价将持续寻底,随着开发商纷纷试探性调价,新建商品住宅价格本质性下调才刚刚开端。调控政策若能持续,房价调剂的拐点将可能在今年四季度来临。
降价虚实
房价真的降落了吗?
各家房产中介机构统计的数据显示,一线城市5月二手住宅销售价格大多呈现下跌,表明价格环比降落的趋势得到广泛认可,降幅大小则见解不一。
中原地产研究报告称,京沪穗深津五大城市,除了天津,其余四城市二手住宅价格5月均呈现下跌。其中深圳和上海价格下跌最明显,环比跌幅分辨为2.9%和2.5%;北京和广州跌幅分辨为1.6%和1.5%。天津仍有小幅上涨,但涨幅已经明显回落。
国家统计局最新颁布70个大中城市房屋销售价格指数显示,5月二手住宅销售价格同比上涨9.2%,涨幅缩小,环比则呈现0.4%的降落。
新建住宅销售量降落亦很明显,价格走势则由于各类统计数据差别很大,显得扑朔迷离。国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示,5月新建住宅销售价格同比上涨15.1%,环比亦上涨0.4%,但涨幅均在缩小。中国指数研究院和北京市房地产交易管理网统计数据则显示,北京与上海两地新建住宅5月交易量环比有接近50%的降幅,均价环比跌幅亦高达10%-20%。
“均价并不能反应具体房价的真实走势。”一位房地产开发商对本刊记者称,在处所政府近期限制高价楼盘入市的情况下,新建住宅均价是最容易“被做低”的指标。
5月以来,数家房企先后曝出采用或明或暗降价促销策略。恒大地产最先高调宣称全国85折优惠。万科在北京和深圳低调试探性打折,随后公开否定将进行广泛降价。绿地则以18周年庆的名义进行全面优惠促销。在北京前期房价涨幅较大通州和望京地区,新盘价格也呈现明显调剂,龙湖一个位于通州项目价格目前定于每平方米1.8万元,远低于两会前后的价格。
但是,大多数房地产新盘项目要么延后开盘,要么很难看出降价。一家房地产广告公司的总经理称,目前北京新盘供给比较少,很多项目都推迟了开盘时间,新盘打折的幅度其实微乎其微,真实房价尚未回落到今年春节前后,通州和望京地区可视为特例,因前期上涨太猛。
链家地产副总裁林倩亦认为,目前北京房价尚未回落至年初程度,5月北京新房成交价环比降幅在3%左右。
上述地产广告公司人士认为,若要客观考核调控以来北京房价走势,最典范的参照楼盘是万科蓝山项目。这个住宅项目位于北京东四环附近,2009年底开盘时单价为每平方米3万元,今年春节前后至全国“两会”前,涨至3.5万元,“两会”结束后随着北京“地王”频出,猛涨至4.5万元,至调控新政后价格开端回落,目前为3.8万元。
“调控开端之后,政府把单价3万元以上的房子都压住,方法是个别与开放商约谈,就说你这房子5万,有点高,你再回去研究研究,不说不给你发证。这样一来北京3万元以上的新盘都压住了,不能说没作用。”一位北京开发商对本刊记者说。
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