在“史上最严格的调控”阻击下,内地融资渠道遭到“围追堵截”,在H股上市的开发商另辟蹊径,大举发债,掀起一股海外发债的大潮。
8月10日,据香港消息人士称,合景泰富近日打算发行2.5亿美元7年期债券,该笔债券由摩根斯丹利、渣打银行牵头发行,四年后将提前赎回。
这只是冰山一角。此前,恒大、碧桂园、佳兆业、雅居乐、花样年、人和商业、远洋地产及世茂地产等在H股上市的内地开发商,先后祭出举债大旗,于海外市场大肆“圈钱”。据地产中国网统计,截至目前,上述开发商发行票据的总额已超过60亿美元。
华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎向地产中国网表现,即便发行海外票据的融资成本较高,但由于国民币升值的可能性较大,汇率差别相对下降了房企融资成本;此外,发行票据操作上相对简略,因而受到资金饥渴的房企青睐。
一位不愿具名的投行人士认为,在“新政”阻击下,楼市成交量跌至冰点,目前来看,房企发债并不意味着资金链呈现了问题,大部分房企是未雨绸缪,借此调剂财务结构,为更残暴的冬天“屯粮”。
H股房企掀起海外举债大潮
引领此次发债大潮的当属激进“跑马圈地”的恒大地产。今年年初,恒大高调发布,向美银美林、高盛及中银国际发行7.5亿美元、2015年到期的优先票据,年率高达13%。恒大地产表现,发行票据所得净额7.3亿美元,大部分将用作偿还此前发行票据的本金及为新增项目供给资金。
抢跑海外发债第一单后,时隔百天,也就是4月底,恒大地产又向华人置业及刘銮雄发行了6亿美元优先票据,于2015年到期,利率仍然高达13%。此次发债筹款净额为5.85亿美元,将为现有及新增项目供给资金。两次发债,双双成功,亦刷新了海外发债的最高记录。
然而,恒大上市后,屡次的资本运作,都被市场视作其财务状态的即时反应。对此,恒大地产一位高层回应,市场对恒大的资本运作常有曲解,目前,公司的财务状态较为健康。
一位港股分析师向地产中国网表现,恒大的发展策略是“短、平、快”,快节奏的拿地、开发,对资金需求量需求较大,财务压力不可谓不大,因此,大举融资之后,需要快速推盘,才干熨平财务压力。
恒大两次成功发债后,其他港股内地房企迎头赶上。4月底,于去年成功跻身香港资本市场的佳兆业发行了3.5亿美元2015年到期的优先票据,年利率比恒大地产更高,为13.5%。
碧桂园亦不甘落伍,亦在4月份发行了5.5亿美元2017年到期的优先票据,利率为11.37%。碧桂园称,此次筹得款项将用于回购团体于2013年到期而当前尚未赎回的可换股债券、及用于现有或未来之房地产项目标建筑费及土地款。
雅居乐也来凑热烈,4月底,其发行了于2017年到期、本金为6.5亿美元、年率为8.9%的优先票据。雅居乐称,融资所得净额6.4亿美元,将用于赎回2006年票据尚未偿还的本金及作为公司一般性开支。
正在房企发行票据热潮之时,新政调控赫然落地,在必定程度上打击了海外投资者的积极性。4月23日,于去年10月成功在香港上市的恒盛地产发布,暂停发行优先票据打算。对此恒盛地产给出的说明是,市况太拥挤,又遇到调控猛然来袭,只能暂时退一步。
在新政的影响下,恒盛发债折戟,房企的发债热情暂时低沉。然而,随着政策的逐渐稳企和消化,开发商的发债热情也日益高涨。
5月后,花样年、人和商业等房企再举发债大旗,分辨融资1.2亿美元和3亿美元,利率分辨高达14%和11.75%;7月中旬,远洋地产发行了9亿美元优先票据,成为今年数额最高的一单房企票据融资;世茂地产紧随其后,发行了2017年到期的5亿美元优先票据,利率达到9.65%;进入8月,碧桂园上演发债“二进宫”,将发行年利率为11.75%的4亿美元优先票据。
发债融资如此风行,上述港股分析师给出的说明是,一般情况下,根据H股会计准则规定,发债体必须在财年结束后的4-5个月内发债,否则需要另外筹备一份事迹报告,因此,不少有融资打算的开发商,会争取在这个时间窗口密集发债。
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