记者昨天从省物价局获悉，从9月6日至16日，《山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》公开征求意见。
物业服务收费涉及千家万户，业主和物业管理公司因收费和服务之间达不成共识而产生纠纷层出不穷。为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和国家有关规定，结合本省实际，山东省物价局在深入调研、广泛听取意见建议的基础上，经反复研究修改，形成了《山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》。
省物价局欢迎社会各界提出意见建议。 各界人士可通过电子邮件、省物价局门户网站发帖和来函形式提出意见建议。 电子邮箱：sdwjzfc@163.con;传真电话：0531-86954761;省物价局门户网站：http://www.sdwj.gov.cn;来函请寄：济南市东关大街长盛北区38号山东省物价局综合法规处，邮编：100013。
普通住宅物业费 实行政府指导价
物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务费，实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。
普通住宅小区内改变设计用途用于经营的住房，其物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费，实行分等级管理，实行市场调节价的其他物业服务收费，由物业服务企业与业主或者物业使用人协商确定。
物业交付长期空置 可约定收费标准
据规定，物业服务收费按照不动产登记簿载明的房屋建筑面积收取。未办理不动产登记簿的，以购房合同所载明建筑面积收取。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担;已交付的物业，物业服务费由业主或者物业使用人承担。建设单位与业主或者物业使用人另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费标准应当在物业服务合同中约定。
服务费收支情况 花在哪里要公示
征求意见稿中提到，物业服务支出物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用;办公费用;企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。
而物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。根据规定，物业服务企业应当按照规定向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算。
公共设施经营收入要公布
根据规定，住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
征求意见稿明确提出，利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主或业主委员会同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。
物业服务费收取和使用如何监管?小区对外来车辆如何管理和收费?《山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》对业主关心的众多问题进行了详细规定。
选聘物业应按规定 明确收费标准
服务不到位，更换物业公司已不新鲜。根据征求意见稿，通过协议选聘的物业服务企业，应在开发建设单位销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级和收费标准。通过招标等方式选聘物业服务企业，应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。所确定的服务等级和收费标准等内容，均应详细载入前期物业服务合同。
不少小区在未建成时，建设单位与物业服务企业就签订的前期物业服务合同。对此，征求意见稿规定，物业服务企业与业主或业主委员会签订的物业服务合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。
走亲访友车辆 超过2小时可协商收费
根据规定，物业管理区域内的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)应当优先满足业主或物业使用人停车需要。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库的物业服务费和租赁费，实行政府指导价，由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据车库种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定基准价格和浮动幅度，定期向社会公布。
走亲访友的外来客人车辆，停放超过2个小时的，可根据物业管理区域内车位情况，经业主大会同意，适当收取一定费用。而对进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等外来人员的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
水电暖费 不能强制物业收取
供热达不到要求，物业和供热单位互相推诿，类似的纠纷在现实生活中举不胜举。针对这一矛盾，征求意见稿中提到，供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
根据规定， 物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依法予以处罚。各市可结合当地实际制定具体实施办法。
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购房合同要注明 房屋节能信息
待售的新建商品房节不节能，墙体、门窗保温性能如何。这些购房者关心的信息，今后要在售楼处公示，并写进购房合同。昨日济南市城乡建设委下发通知，决定对省城民用建筑节能信息销售现场公示内容、形式、时间及商品房买卖合同、住宅质量保证书和住宅使用说明书中载明的内容进行统一规范。
根据规范要求，开发企业在办理开发项目商品房预售许可或现售备案时，需提交与审核通过的施工图设计文件一致的民用建筑节能信息公示内容表。取得预售许可证后，民用建筑信息公示内容必须在售楼现场公示区域内公示，现场公示期限为取得商品房预售许可证或现售备案证明之日起至销售结束。据悉，销售现场公示内容包括供热系统、采暖形式、门窗类型等，其中室内采暖形式包括散热器供暖、地面辐射供暖等;热计量方式包括户用热计量表法、热分配计法、温度法、楼栋热量表法等;空调冷热源类型包括压缩式冷水(热泵)机组、吸收式冷水机组、 分体式房间空调器、多联机、区域集中供冷、独立冷热源集中供冷等。
根据要求，商品房买卖合同中须载明的节能信息包括围护结构保温(隔热)、遮阳设施，供热采暖系统及其节能设施，空调、通风、照明系统及其节能设施(公共建筑)，可再生能源利用，建筑能耗与能源利用效率等内容。其中，商品房墙体、屋面、地面的保温隔热形式、保温材料名称及性能等信息都位列其中。开发企业在办理开发项目商品房现售和进行商品房交付使用时，其住宅质量保证书应对节能措施的保修期作出明确规定，住宅使用说明书应对围护结构保温工程的保护要求，门窗、采暖空调、通风照明等设施设备的使用注意事项作出明确规定。此外，开发企业在签订商品房买卖合同时，需对网上合同模板中民有建筑节能信息内容认真填写，并对民用建筑节能信息公示内容的真实性承担责任，不得弄虚作假。
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