“十二五”期间,政府强力推动,保障房建设势必大刀阔斧。在政府工作报告“多渠道筹集资金”的导向下,一些来自民企、险资方面的代表委员也在“两会”期间纷纷表示,对入资保障房建设有很大兴趣。
与开发商品房相比,保障房尤其是公租房、廉租房建设回报率低、回报周期长、无法买卖,为何还有民资热衷?
“缺口”待补
住建部副部长齐骥3月9日介绍,今年1000万套保障性住房任务,共需资金1.3万亿元。通过社会机构投入和保障对象及所在企业筹集,加上各级政府财政投入,资金来源基本已落实。
“1.3万亿恐怕不够花。”中国社科院编审卢世琛委员说,他估算,1.3万亿只是盖房子的钱,还需配套设施、商业设施、上下水等,这笔钱的筹集,恐怕要调动民间资本力量。”
各地已纷纷签下保障房建设“军令状”,箭在弦上,跃跃待发。而面对资金“缺口”,该如何调动民间资本的积极性?
财政部财税所所长贾康委员认为,市场有逐利性,入资保障房,国家有政策倾斜,企业也不吃亏。“财政拨款肯定不会在保障房建设中占大头,但一定是‘唱主角’。财政拨款是‘引资钱’,要发挥四两拨千斤的效应。它后面紧跟着的是银行贷款、民间资本、险资,包括一些开发商资本的跟进。”
政府大力建设保障房改善民生,房地产企业老总态度如何?“一定是拥护的。”星河湾地产董事长黄文仔说,“土地成本不高、税费有优惠、收益有保障等,这些都是吸引民营企业承建保障房的原因。”
“还没有一个地方政府要求我或向我发出信号,希望我进入保障房建设这个领域中去,也没有政策鼓励民企参与保障房建设。”中国房地产业协会副会长胡葆森代表认为,虽然建设保障房利润不高,但应该是一件双赢的事。希望地方政府制定针对性较强的优惠政策,共同解决住房保障融资问题。
民企跃跃欲试
在杭州、常州等地,民企早就“试水”保障房建设。富力集团董事长张力委员曾去这两地考察。“浙江民营资本发达,一些民营企业乐于尝试各种新鲜项目。”他介绍,投资建设杭州公租房的既有民营企业,也有村集体经济组织,“但建成的公租房基本上是不盈利的。”
中国大恒科技集团张家林委员认为,国家政策明文规定公租房不能出售,只能整体转让,政府大力倡导的公租房、廉租房又没有权属证明,因此,民企投资保障房并不划算。“目前来看,已经投入使用的公租房,收益来源仅仅是公租房租金和配套商业设施的租金。与庞大的投资相比,收益小,需要二三十年甚至更长时间才能收回投资。”
回报率低、回报周期长,为何还要投资?深圳研祥集团董事长陈志列代表表示,企业发展到一定程度,应该回馈社会,“很多国外富豪都热衷做慈善事业,中国企业家出钱建保障房,也是社会责任感的体现。”
“很多民企认为,政府是不会让他们吃亏的。”山东经济学院房地产研究所所长郭松海委员说。随着政府对楼市连出重拳,一些民企对投资商品房抱有顾虑,这也是他们把目光投向保障房建设的重要原因。
“今年200万套公租房建设任务如果完成,将新增大量住宅面积,预计是2010年新增住房总面积的70%,这还不算其他保障房。”郭松海认为,保障房建设将占据地产建设的大半河山,民营企业也冀望于更加稳定和长期的盈利,这就找到了保障房和民资的结合点。“一些中小房地产企业甚至抢建保障房,以此作为抗衡大企业、做大做强的转折点。”
三道“坎”非迈不可
3月10日,保险资金投资保障房第一单诞生。中国太平洋保险的投资计划获保监会备案通过,募集到40亿元资金,主要用于上海约50万平方米公共租赁住房项目。
中国平安集团董事长马明哲委员表示,保障房建设具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求,符合险资资产负债配置要求。中国人寿总裁杨超认为,保险资金规模大、周期长、资金来源稳定,非常适合参与保障房建设。
全国工商联在今年提案中建议:“保障房建设是长期任务,建议建一个住房银行,向社会发放长期债券,也可资产证券化上市买卖。”
民企试水,险资出手,各种融资渠道逐渐畅通,保障房建设的资金来源似乎有了保障。但张家林却认为,无论是哪种资本,只要是政府财政拨款以外的资金投资保障房建设,都必须迈过三道“坎”。
第一是回报率的问题。“保障房建设回报率只有3%至5%,有些项目甚至不赚钱,无法保持企业的投资积极性。”张家林建议加大民企入资保障房的政策倾斜,给予更大优惠。
第二是权证问题。“公租房、廉租房租金和配套网点房租金是企业的重要收益来源,建好房,万一大量租户不及时交纳租金怎么办?没有任何权证,走法律渠道也很麻烦。”张家林介绍,上海的经济适用房建设走出了一份共有产权之路,政府和业主共同持有房屋产权,任何一方不同意,房屋就不能交易。“但一旦发生法律纠纷,开发商可就业主的产权部分提起诉讼,这就给投资方吃了一记‘定心丸’,即使租户拖欠租金,也有法律‘兜底’。”
第三是保障房的市场出口问题。“国外一些公租房、廉租房在十年、十五年后就有了产权证明,可以限制性上市交易,现在我国没有相关规定。”张家林认为,如果规定若干年后可买卖房屋,即使设置一定的限制,也会给民企以极大鼓舞。“房产调控力度日增,更加稳定和长期的盈利是任何一家企业都渴盼的。”
相关阅读