尽管争议重重，很多人仍会觉得住宅用地70年大限的事还很遥远，但对位于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，撞“限”的日子已经真真切切地来了。
仅有20年、30年的住宅用地使用权期限是黄岛一度作为改革先行者的产物。
这里曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让上，作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。
一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。
就差这一年，让阿里山小区陷入尴尬。
如今距2009年该小区首批住宅用地使用权撞“限”又过去了两年。据记者了解，小区居民至今仍未等到合理的解决方式，而当地官方则谨慎等待着相关政策的出台。胶着状态背后，聚集着公众对房屋土地产权的深切关注。
“悬空”的房子
早在2009年媒体争相报道阿里山小区个案之前，居住在东小区的赵欣(化名)就不止一次听父亲谈起自家房屋土地使用权即将到期的事。
位于香江路2号的东小区是阿里山小区的一部分。1992年，赵欣父亲所在单位将半栋楼买下来分给职工居住，1994年前后将房子出售给职工个人。
赵欣回忆，2002年前后，很多邻居都以不错的价钱纷纷将房子售出。
2006年，赵欣毕业后留京，父母想把老房卖掉跟随女儿，却发现因20年期限快到了，房子已经很不好卖了。如今，赵欣全家在北京生活，独留一间空屋在小区。
除了房屋交易，给小区居民带来的还有其他困扰。赵欣告诉记者，一位邻居曾拿房产证去银行抵押，得到的答复是，对土地使用年限快到期的房子，银行无法放款。
住宅用地期满后究竟怎么办?《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。这成为小区居民的隐忧。
2009年6月30日，是小区首批住宅用地使用权撞“限”的确切日期。
“当时每天都会接到该小区居民的咨询电话，担心房子‘悬空’了怎么办?大概持续了一两个月。我们只有安抚他们的情绪，告诉大家先安心居住，我们也在等待《物权法》细则的出台，对自动续期作出更详细的解读。”黄岛区国土资源分局资产管理处工作人员赵涛说。
与两年前相比，如今的阿里山小区非常安静，已全然感觉不到当初的不安氛围。小区153栋楼的住户梅先生自称已淡定了很多，“涉及这么多居民，总会有个说法吧”。 当地官方期待政策出台
“对我们基层而言，阿里山小区土地使用权续期问题确实比较棘手。”接受记者专访时，黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青坦言。
赵彦青回忆，2009年时，有媒体还误传黄岛区国土资源分局出台“100平方米交6万元”的有偿续期方案，再加上小区居民接连不断咨询，“当时我们的压力确实很大”。
但正是这些集中意见让黄岛区国土资源分局认识到问题的严重性。该部门立即向开发区管委会和青岛市国土资源和房屋管理局汇报，并和房产部门一起，通过查找卷宗和入户调查等，对基本情况进行了摸底调查。
赵彦青向记者解释，目前阿里山小区居民办理过户并不受影响。在他看来，国家出台《物权法》细则对“自动续期”作出更权威的解读之前，政府部门确实无法给小区居民一个满意的答复。
带着类似困惑，赵彦青曾和青岛市国土资源和房屋管理局相关领导于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，得到的答复是留下书面请示，回去等候消息。之后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是，国土部已将相关材料转交给全国人大，目前还没有进展。“不知道国家会出台什么政策，但不管什么政策，都希望不要让我们这些老百姓为之前的政策失误埋单。”小区居民赵欣说。
如何解决将具有示范意义
“作为目前公开报道的全国首批住宅用地撞‘限’个案，它的解决对住宅建设用地使用权满70年后如何处置将具有示范意义。”中国建设管理与房地产研究中心研究员、北京才良律师事务所王令律师评价道。
对此，南京大学住宅政策与不动产法研究中心主任金俭教授持相同观点：“无论当时住宅用地出让的年限是多少年，《物权法》明确规定的‘自动续期’并非指《物权法》颁布后购买的商品房才适用，而是针对所有的住宅用地，只要是通过出让形式取得土地使用权而建造的住宅，因此不属于历史遗留问题。”
关于此案例的解决办法，不少专家包括政府部门在内认为，有待于《物权法》细则的出台。
关于续期多久的问题，在金俭教授看来，按续期的一般含义，原来是多少时间的，续期也多长，原来20年的，现在也应续20年。“《物权法》并没有限制续一次还是两次，也没有规定住宅一定要续到70年。只要住宅存在一天，土地使用权就可续到住宅存在的时间，除非国家为了公共利益征收等。在法律尚未规定收取费用前，就应按无偿执行。”
“上世纪90年代出让土地使用权，大多是按土地用途的出让最高年限出让的，即便没按最高年限，大多尚未到期。未来10年左右，这个问题将会突出，包括其他用途的房屋如商业、旅游、工业、教育、卫生等，出让的土地使用期限届满后，房屋与土地使用权的关系与处理问题。”金俭教授称。
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