农民转居民、村庄转社区,济南市309个城中村将变身106个集中居住社区。城中村改造谁负责?城中村如何规划建设?现居住在城中村的村民如何安置?4月12日,济南市政府发布《关于加快中心城城中村改造的意见》,对城中村改造的责任主体、用地管理、规划建设以及拆迁安置等进行了规定。
本报记者 李明 李丽
谁开发、谁受益 各区政府是城中村改造的责任和实施主体
所谓城中村是指中心城规划城市建设用地范围内失去或基本失去耕地,但仍保有其建设用地和建筑物、居住环境未作改善,保留和实行农村集体所有制及经营体制的聚居区。济南市政府规定,各区是城中村改造的责任和实施主体,负责辖区内城中村改造。
按照谁开发、谁受益的原则,调动多方面参与城中村改造的积极性。涉及特定区域的城中村改造,区政府须与特定区域建设主体共同协商,理顺工作程序,分工协作,共同推进。城中村改造要求按照适度超前、提高标准的要求,完善和强化市政公用及公共服务基础设施。结合城中村现状及周边规划建设情况,充分利用和不断优化原有基础设施,不断提升片区基础设施承载和保障能力,做好基础设施建设前期研究和系统规划。
周边道路、水、电、暖、气、环卫等基础设施建设要提前列入建设计划,完善社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等公共服务设施,合理布局、适度增加公共绿地和开敞空间,进一步完善城市服务功能。
基础设施建设资金将从土地出让中支付,济南市政府规定,土地出让净收益的50%部分拨付相关责任主体,专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。
鼓励新建高层住宅 城中村原则上不再规划审批6层以下住宅建筑
城中村改造后,居民们将告别低矮的村居和危旧楼房。城中村的规划控制由各责任主体负责,济南市政府要求,改造规划要打破村居之间的地域界线,以重点区域发展、重点工程建设以及重要交通和市政基础设施建设为主要带动点,进行区域整合、连片开发。
济南市政府提出,按照“低密度、高容积率”的要求,改造要提高建设容量,在条件允许情况下,积极引导建筑向地下和空中延伸、立体建设,压缩用地规模,提高投资强度和改造综合效益。
除城市规划有高度控制要求的特殊区域外,城中村改造原则上不再规划审批6层以下住宅建筑,新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。
涉及城中村改造范围内的违法建设,原则上不予保留。确与规划无矛盾且建筑质量较高的,可结合具体情况,采用一事一议的方式处理。
城中村改造项目范围内的集体土地(含转为国有建设用地未征收的)依法按程序征为国有建设用地。安置开发规模以外的土地,由市政府按照《济南市土地征收管理办法》(市政府令第238号)统一征收。
协议拆迁补偿安置 采取住房安置的,人均安置面积40平方米
备受村民关注的征收拆迁管理也有详规,济南市政府提出要严格依法推进征收拆迁工作,各区政府负责指导村(居)制定拆迁补偿安置方案,经村(居)民(股东)代表会议讨论通过,由拆迁人与村(居)集体组织签订拆迁补偿安置协议。
村(居)民住宅安置采取住房安置或货币安置方式。采取住房安置的,人均安置面积40平方米,原住房面积不足每人40平方米的,按照每人40平方米安置;原住房面积超出每人40平方米的,超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。因户型设计等原因超出每人40平方米的部分,由被安置人按照房屋建设成本购买。
采取货币安置的,按应安置面积给予补偿,补偿价格参照高于成本价、低于市场价核算。
生产生活保障用地按人均25平方米建设用地核定,划拨给村集体组织使用,由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营,切实用于村(居)民长期生活保障,不得转让,经营方式、收益分配方案经村(居)民(股东)代表会议民主决策确定;特定区域涉及征用农用地或未利用地的,按照《济南市土地征收管理办法》(市政府令第238号)相关规定执行。
此外,济南市政府与各责任主体签订改造目标责任书,纳入年度工作目标考核。据了解,本意见自发布之日即4月12日起执行,以往政策与本意见不一致的,以本意见为准。
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