今年济南楼市大部分时间可以用“愁云惨雾”来形容，购房者的观望情绪让每月成交均不如去年。然而到了年底，在开发商低价和政策放松双重刺激下，年末济南楼市出现“蹿高”,使得成交量已达到去年水平。但总体来看，楼市库存量比年初没有明显降低。
全年成交量不输2013年
在各楼盘岁末的疯狂促销下，12月份济南楼市成交再次“蹿高”,综合济南建设部门每日公布的济南新建商品住宅网签量，12月份截止到28日已经网签9200多套，达到了全年的最高。而在省城北部一家楼盘的工作人员看来，12月份成交达到高潮也是预料中事，该楼盘在12月份开盘，推出1400多套房源，开盘当天即成交了1000套，销售总额达到了10个亿。
综合济南建设部门的每月成交数据，截至目前，济南2014年已经网签新建商品住宅60539套，考虑到在7月份限购取消后，楼市出现了前期成交房源“补签”的情况，因此2014年真正的网签量应该比这个数要少一些，但预计仍然在接近60000套的水平。2013年被认为是历年来成交最高的一年，济南建设部门的数据显示，2013年济南新建商品住宅网签59855套，网签面积为674万平方米。
综合2013年和2014年的网签套数，2014年虽然在前10个月不如2013年，但在最后两月成交“蹿高”的带动下，成交量依然“不输”去年。
市场状态已然“逆转”
“2014年成交量是在楼盘降价基础上实现的，这与2013年楼市边成交边涨截然不同。”赵鲁梁认为，虽然成交量相当，但2013年高成交量是在“卖方市场”基础上实现，而2014年是完全在“买方市场”上实现的。
省城资深地产人士梁伟认为，2014年年末楼市“蹿高”和总体成交量赶上2013年，有三个方面的原因，一个原因是从7月份以来，限购、限贷相继放开，公积金贷款门槛降低，再加上年末的降息，使得楼市购房条件和门槛以及成本不断降低，为更多人入市创造了条件；另一方面，从8月份以来，济南开发商不断进行降价促销，很多楼盘从七八千元价格降低到了五六千元，以接近成本的价格销售，刺激了购房者的购房热情；最后一个原因是经过了一年的观望，楼市购房需求有了一定的积累，在上述两个因素作用下集中释放，造成了年底楼市成交“蹿高”.
仍有超500万平米库存
克而瑞济南机构介绍，2014年济南楼市整体“先抑后扬”,市场信心在6月份筑底，7月份开始在随着政策的放松和大量新增项目的上市，市场信心逐渐恢复，全年成交达到新高，存量也回落至半年内最低。
虽然随着成交的释放，全年的库存量也在降低，楼市压力在减轻，但从全年的情况看，年末较年初没有明显降低。来自机构的数据显示，年末济南楼市仍然有500万平方米以上的存量房要消化，去化周期在9个月以上，虽与前期比有所降低，但降幅并不明显。综合统计济南建设部门每月新批准预售面积，前10个月总量在560万平方米以上，再加上后两个月新批预售面积，预计总量在700万平方米左右。市场人士分析认为，今年济南土地成交面积总体呈现“U形抛物线”,成交集中在两头，这些土地中的大部分土地，尤其是下半年成交土地，将在明年逐步上市推出，明年楼市供应量依然不少。
专家认为，从目前情况看，“去库存”仍是明年，最起码是明年上半年楼市的重要任务。从目前市场情况看，在省城的东部、北部和南部，相继有供应量在几百万乃至上千万平方米的大盘供应，在此背景下，开发商仍会继续跑量，市场短期内不会有大的变动。
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