7月底以来,房山地区中粮万科·长阳半岛、大兴地区保利茉莉公馆、望京地区首开·国风上观三个纯新盘低价入市,开盘价甚至低于周边二手房价格,使得一二手房价格倒挂问题凸显。据记者了解,不仅在纯新盘,北京郊区一些老项目后期的销售,同样出现了新一期开盘价低于前期同楼盘二手房价格的现象。
“一二手房发生价格倒挂,必然会带来区域二手房价格下降,房价下调的预期现在已经十分明显了。”中原地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉记者。
京郊多区域房价倒挂
有人形容大兴楼盘,现在打响了“最惨烈的新盘价格战”,8、9月间,大兴区域将有数个新盘入市,各售楼处已经轰轰烈烈地开战。
保利茉莉公馆售楼人员表示:“9月份开盘的三期,将把剩下的1100多套房子全部推出。”
东亚马赛公馆售楼人员说:“我们要打造大兴最低价,每平米预计开盘价只要15500元。”
纯新盘外,老项目后期也进入了角逐,顺驰领海的四期项目朗文世家也加入到低价促销的大军。该楼盘售楼人员告诉记者:“月底要推200多套房源,预计开盘价在17000-18000元/平米之间。”作为大兴地区第一个地王,顺驰领海的前期项目领海天使湾开盘价曾经高达23000元/平米。
新盘的低价入市,对二手房市场成交形成了巨大的冲击。
在保利茉莉公馆售楼处附近的一家中介公司,经纪人小裴不禁向记者抱怨:“二手房最近太不好卖了。现在周边二手次新房的价格基本都比新房高,顺驰领海能卖到20000元/平米,翡翠城甚至能卖到22000元/平米;保利茉莉公馆旁边的青岛嘉园现在成交价也至少要20000元/平米。”
他进一步表示:“二手房已经是降价出售了。去年,顺驰领海的二手房也能卖到22000元/平米,现在已经降到20000元/平米了,但是新盘开得太低,二手房实在不好卖。”
大兴地区并不是唯一惨烈的阵地,京郊很多区域现在都面临一二手房价格倒挂的尴尬。7月24日,中粮万科·长阳半岛以均价13400元/平米开盘,而周边二手房价格约为14000元/平方米;7月31日,望京东部的首开·国风上观以均价24124元/平米开盘,周边二手房价格约为26000元/平米;东南五环曾经的热销楼盘富力又一城,尾盘价格为19600元/平米,周边二手房价格约为20000-22000元/平米;通州地区的珠江拉维小镇,售楼人员也表示有16000元/平米的特价楼盘,而周边二手房价格约为16000-17000元/平米……
一二手房价格倒挂已经不仅仅表现在纯新盘上,老项目后期也同样存在。郊区多区域二手房倒挂,似乎让人们又看到了2008年大跌的前兆。
房价或已进入实质性调控
近期多项统计数据,似乎都在说明同一个问题,房价下降预期在加强。
根据中原地产提供的数据,截至8月17日,8月份预售项目为7个,合计供应住宅为1554套,而签约量仅为3套,签约比例不足0.2%;商品房库存数据8月继续大涨,8月上半月已经达到了97289套,环比7月上半月,库存上涨也达到了7%。
“链家地产”近期报告也显示,高价阵营业主集体“绷不住”。报告指出:8月第二周,北京市已上市房源中,业主调低挂牌价格的比重达到17.8%左右,平均降价幅度约为6%,降价房源占总房源数继续上升。
而此时凸显的一二手房价格倒挂现象,似乎预示着新一轮降价潮或将到来。
北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖对记者表示:“开发商预收款受监管的政策一旦出台,楼市应该就进入实质性降价阶段了。当前区域一手房价格发生实质性下降,二手房价格也会很快调整,新一轮降价潮很可能出现,一二手房倒挂现象不会一直持续。”
张大伟同样指出,从房山—大兴—望京这样的趋势来看,有可能预示着一二手房倒挂现象正逐步由郊区向城区扩延。受目前楼市低迷的影响,再加上保障房建设的投入力度加大等因素,一定程度上将刺激这种倒挂现象范围的扩大。保利茉莉公馆等三个纯新盘项目,则成为京城楼市降价的试金石,北京房地产市场将会开始由开发商降价而带动二手房价格回落的时期,市场可能迎来又一次下跌潮。
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