经济观察网记者 欧阳晓红 在本报于上周独家获悉保监会将于9月下发保险资金投资不动产细则后,9月5日,保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。
这距离保监会8月初颁布《保险资金运用管理暂行办法》(简称《暂行办法》)刚好一个月。原本,与《暂行办法》相配套的两个子办法《保险资金投资不动产暂行管理办法》、《保险资金投资股权试点管理办法》会紧随其后颁布。
就保险资金投资不动产与股权,“两个办法”从明确投资主体、界定投资标的、规定投资方式,到健全风控机制等方面,逐个做出了详尽规定。
不动产投资尺度超出预期
其实,保险界等待细则出台已有一年之久。囿于各种主客观因素,曾有过数次“只听雷声不见雨点”的传闻。不过,这次千呼万唤使出来的险资不动产的投资尺度超出了业界预期。
如不动产投资办法第十一条称,保险资金可以投资5种符合条件的不动产:(一)已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目;(二)已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目;(三)取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目;(四)取得产权证或者他项权证的项目;(五)符合条件的政府土地储备项目。
不动产投资《办法》称,保险资金可以采用股权方式投资除政府土地储备项目之外的的四种类型不动产,可以以债权方式全部五种类型不动产,可以以物权方式投资两种不动产,即上述(三)及(四)项规定的不动产。
该《办法》还称,总体上,保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
值得注意的是,较之前业界预期的不同,在投资标的与方式上,新增了医疗、汽车服务等不动产投资范畴。
此外,尤值一提的是,投资新政还允许保险资金以股权方式投资不动产,拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人,且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼,且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。
但新政要求保险机构以股权方式投资不动产,应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员,并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见,维护各项合法权益。
就此,一位保险公司人士认为,这意味着以获得不动产为目的的股权投资方式的合法性,并且明确保险资金可以投资项目公司,这为保险机构收购类似房地产项目提供了政策依据;同时也为项目公司未来的运营管理奠定了制度基础。
股权投资框架
股权投资方面,《办法》规定,保险资金直接或者间接投资股权有“三不准”,如不得投资不符合国家产业政策、不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值,高污染、高耗能、未达到国家节能和环保标准、技术附加值较低等企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。
就此,该办法给了9种投资条件。如(一)依法登记设立,具有法人资格;(二)符合国家产业政策,具备国家有关部门规定的资质条件;(三)股东及高级管理人员诚信记录和商业信誉良好;(四)产业处于成长期、成熟期或者是战略新型产业,或者具有明确的上市意向及较高的并购价值;(五)具有市场、技术、资源、竞争优势和价值提升空间,预期能够产生良好的现金回报,并有确定的分红制度;(六)管理团队的专业知识、行业经验和管理能力与其履行的职责相适应;(七)未涉及重大法律纠纷,资产产权完整清晰,股权或者所有权不存在法律瑕疵;(八)与保险公司、投资机构和专业机构不存在关联关系,监管规定允许且事先报告和披露的除外;(九)中国保监会规定的其他审慎性条件。
不过,保险资金投资保险类企业股权,可不受第(二)、(四)、(五)、(八)项限制。
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