济南市政府日前下发通知，确定调整城区及市区部分建制镇(街道办事处)驻地国有土地基准地价，新标准从今年3月1日起施行。其中，城区国有土地Ⅰ级商业用地基准地价为6191元/平方米，Ⅰ级住宅用地基准地价为4104元/平方米，Ⅰ级工业用地基准地价为1900元/平方米。基准地价调整后，很多市民担心会不会带来土地成交价以及房价的上涨。记者请专家进行了分析解读。
商业和住宅用地上调幅度较大
此次调整过后，商业用地分为9个级别，住宅用地与工业用地分为8个级别，每个级别的商业用地基准价格均高于同级别的其他用地。其中，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级商业用地基准价格分别为6191元/平方米、4627元/平方米、3562元/平方米;Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级住宅用地基准价格分别为4104元/平方米、2967元/平方米、2453元/平方米;Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级工业用地基准价格分别为1900元/平方米、1467元/平方米、1081元/平方米。根据新的调整方案，城区商业用地划分为91片，住宅用地划分为82片，工业用地划分为41片。设定容积率，住宅、商业均从此前的1.3升至1.7，工业保持0.6不变。土地还原利率由此前的6.0%分别调整为6.0%、6.6%、5.5%。
记者比较发现，此次调整后，商业和住宅用地基准地价上调幅度相当大，工业用地上涨幅度很小，甚至出现工业Ⅱ级用地价格下调13元/平方米的情况。具体来看，住宅Ⅰ级地基准地价由3120元/平方米升至4104元/平方米，上调幅度约为32%;Ⅱ级地由2120元/平方米升至2967元/平方米，上调约40%;Ⅲ级地由1690元/平方米升至2453元/平方米，上调约45%。商业Ⅰ级地由4500元/平方米升至6191元/平方米，上调约38%;Ⅱ级地由3245元/平方米升至4627元/平方米，上调约42%;Ⅲ级地由2230元/平方米升至3562元/平方米，上调近60%。
调整有利于维护土地所有者的权益
市国土部门相关工作人员称，根据国土资源部有关规定，土地基准价格最长3年调整—次，各地可根据实际情况调整。此次调整之前，济南分别在1999年、2004年、2006年及2007年四次调整国有土地基准地价。谈及调整幅度时他们表示，随着近年来济南市政设施的不断完善，基准地价调整是很正常的变化。
泰山管理学院特聘教授解鹏介绍，基准地价适用于土地的出让、转让、出租、抵押、作价入股以及土地清产核资中的宗地价格评估等。基准地价调高，将维护土地所有者的权益，如被拆迁人会因此而受益。基准地价调整实行优地高价，有利于征地补偿，特别是对于那些住所相对偏僻的拆迁户来说，能获得的补偿显然会“水涨船高”。
还有部分市场分析人士认为，对老百姓来说，国有土地基准地价调整不是涨价的信号，相反对稳定房价是有好处的。此次调整对开发商的影响远远大于对购房者的影响，调整后的基准地价将更合理，更真实地反映每块土地的价值，减少开发商获得低价土地的机会。
开发商普遍称影响不大
国有土地基准地价调整，与房地产开发商的利益息息相关。采访中，部分开发商表示，基准地价上调意味着开发成本的增加，会在一定程度上影响他们拿地的热情，也可能会对房价产生一定影响，但具体上涨幅度还不好说，还要依据今后一段时间的市场反应来下结论。
也有开发商透露，基准地价在房价中所占比例并不大，他们通过公开招标、拍卖竞价方式获得的土地价格，要远远高于基准地价。基准地价只是一个参考，房价还是由市场供需决定。所以，此次调整对他们拿地不会产生太大的影响，他们看重的是这块地的升值前景。前景好，就是地价再高，他们也不会犹豫。
对房价整体影响不大
国有土地基准地价调整会不会推高房价?解鹏表示，基准地价是评估价的依据，出让底价和最终招拍挂成交价则取决于该地块的位置和配套环境等市场因素。同时，2007年至2010年济南市城区基准地价虽然没有调整，平均房价却几乎翻番，说明房价与基准地价的关系并不直接和密切。现在济南城市发展和配套与2007年相比已不可同日而语，所以基准地价上调对地价和房价的直接影响非常有限。但是，基准地价就像最低工资标准一样，是一个标杆，基准地价上调必然提高土地出让底价，必然推高开发商对地价的预估以及拿地的成本，进而提高整个市场包括开发商、银行、中介、评估机构以及广大市民对房价的预期，从而对房价产生“心理影响”。当然，预期仅是影响房价的一部分，最终房价的形成是市场综合因素的结果。
多数房产评论人士也表示，虽然住宅基准地价调高了不少，但目前的市场相比2007年已经有了很大变化。基准地价调高和房价上涨没有必然的联系，济南基准地价的调整基本不会对目前的房价产生很大影响。而且随着限购等政策的出台实施，开发商对房地产的市场预期也会降低，在一定程度上会降低开发商拿地的需求，对稳定地价产生积极作用。
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土地基准价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年限下完整土地使用权的区域平均价格。
在基准地价的基础上，考虑到土地具体情况，由专业机构对土地再进行评估形成评估价，进而形成出让底价，然后在土地市场上经过招拍挂形成最终的出让价格。从基准地价到拍卖成交价格，其中还要经历评估价、底价等两个阶段。(苏茂华)(完)
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