新建小区的管理问题,逐渐成为业主关注的焦点。□刘江波报道
◆核心提示
伴随着城市化的进一步发展,许多新建小区迅速崛起。这些小区在容纳大量人口的同时,自身的管理问题也逐渐成为业主关注的焦点。由于新建小区中的人群在诸多方面存在差别,成立业主委员会的难度较大,即便业主委员会成立了,在履职的过程中,同样面临着重重困难。新建小区自治,说易行难。
□ 本报记者 刘江波
一个新建小区的自治个案
“我们小区有业主委员会,但了解的不多。”在省城一处新建小区,一位居民面对着刚刚更换的物业,显得还有些不适应,“不知道会不会比前面的物业做得好,等等看吧,过一段时间再说。”
采访中,这位市民告诉记者,自己知道小区中有业主委员会,但了解却不多,有些委员自己根本不认识,自己也不知道业主委员会是怎么选出来的。然而,这位居民随即说道:“我已经63岁了,但是还在上班,没有时间留意这些,更何况一些年轻人呢,他们的工作压力更大,哪还有心思在乎这事儿?”这位居民的回答在记者随后的采访中被证实,“没有时间”、“不了解”……这样的回答成为居民对于业主委员会的普遍态度。
记者了解到,这个小区居住了近2000户居民,为了选举出业主委员会,可以说是费尽了心力。“最后能够‘凑’出业主委员会的这几个人已经很不错了。”业主委员会委员杨丽(化名)特地在“凑”字的表述上加了重音,有些无奈。
杨丽告诉记者,为了选举业主委员会,提前已经进行过几次宣传,但是都应者寥寥。在没有办法的情况下,最终通过各个单元楼的楼长挨家挨户发放选举通知单,这才算是勉强通过了相关的法律程序。而这些工作如果不是在居委会的前期工作和协调下,基本不可能实现。
据有关统计数据显示,在济南上千物业管理小区中,成立业主委员会并在房管部门备案的仅有8%左右,能正常运作的还不到3%。
业委会的地位有时很尴尬
“不能总靠热心人和退休人员吧?”杨丽不无担忧地告诉记者,好不容易选出的业主委员会11名成员中,有3人是退休人员,年龄偏大,而剩下的人基本都有自己的工作。平时有关小区的事务,比如车位管理、设备维修等,大家基本上是下班后聚在一起商量,如果赶上有紧急的事情,有的委员需要在单位请假,然后来小区上班,并且大家基本都是在义务做事。
“但有时候业主委员会的地位很尴尬,因为难以取得业主的理解,任何一项新规推行时总是困难重重,而这样下去,也很难保证委员的工作热情。”杨丽说。
山东法杰律师事务所邢文斌律师表示,业主委员会在小区的管理过程中应该能起到重要作用,比如根据小区的实际情况,业主委员会实施相应的沟通、协调和监督职能。
“但现在的情况是,有些新建小区的业委会起到的作用有限,有的仅是形式上的,业委会的法律地位还不十分明确。”邢文斌说,“与居委会的关系同样让业委会有些尴尬,在将来业委会日益要求更加专业化和职业化的道路上,两者之间的工作职能和定位需要进一步明确。”
“社区人”管好社区尚需时日
“在新建小区中,由于住户的经济条件、文化水平以及价值观都存在差异,异质性非常强,这和原来社区管理中住户间相对熟悉的情况有很大不同,从‘单位人’到‘社区人’的转变,许多人并没有适应。”山东社科院社会学所所长李善峰认为,“在业主委员会发挥较好作用的小区,与政府有关部门的指导和协调密切相关。”
记者了解到,在业委会成立相对顺利的新建小区,除去借助住户间相对熟悉的优势外,街道办或者居委会的作用举足轻重。采访中,某居委会主任表示,在社区管理中,一个好的业委会所起的作用不可替代,尽管现在正通过举办各种活动来促进社区间不同人群的融合,以更加有利于居委会和业委会工作的开展,但这显然需要一个长期的过程。
相关专家表示,由于新建小区成立业主委员会的比例很低,并且在履职过程中困难重重,经费运作问题更是考验着业主委员会。少数成立业主委员会并且能够发挥作用的小区一般会具有其本身的特殊性,比如近似于熟人社区,或者政府部门的有力指导,再或者权威人物的主导,但在现实中,却很难具有普遍性的意义。
“成立业主委员会的比例很低,这为日后的维权,尤其是涉及到小区公共利益维权时,无形中增加了困难。”邢文斌说,“这就需要业主的努力,首先在意识上要肯定业主委员会的作用,对于经严格法律程序选举产生的业主委员会,要维护他们的权益和地位；同时,社会相关的职能部门要完善相应的法律法规细则,以进一步明确业委会的权利、责任和职能,同时实现对于业委会的监督。”
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