听插图/彭翠琳捂选估慎
目前，我市内环线新房单价已普超1万元/平米，带全套家具的一般月租为3000元左右，投资回报率不到3%。而且各大银行已停止发放第三套住房的贷款，但对投资型的商铺贷款没有进行类似限制，这使得商铺成了楼市投资者的主要选择方向之一。
不过，相对于住宅，多数市民对买铺子相对陌生。据亿房网统计，武汉本月在售商铺楼盘有56个，售价从5000元/平米到7万/平米。
近日，家住汉口黄孝河路的汪女士向记者咨询如何投资商铺，“像我这样做点小生意，手上有70万闲钱，可以买哪一种门面呢?”
记者采访了民间商铺投资人易伟文、武汉思锐地产副总张敏、武汉福家置业总经理康锴等专业人士，请他们从实战出发，为汪女士这样的投资者出出主意。
买铺花7万 年租5万多
算：买个铺子要投多少
本报曾多次报道过的“武汉商铺达人”易伟文，9间铺面每年带来的收益高达50万元。昨日，他专门就商城及底商型的铺面给记者算了一笔账。
1997年，他买下汉阳玫瑰苑一套35平米的小区门面房，当时售价是2200元/平米，一共花了7.7万元。最开始这个门面每月只能租700元，但是现在月租已达4200元，房产的市价也达到70万元以上。仅租金一项，这个门面现在的年回报率是64%。
易伟文买的第一套商城型的铺面，位于宗关南国大武汉家装F栋地面一层，约23平米。当时买下来花了26万。与小区门面房不同，这个专业市场型的商铺，由南国商业管理公司统一经营，业主每年按7%收到返租，即每月有1516元的固定收入，再加上额外分成，每月有1700元左右，年回报率达到8%，现在更是涨到10%左右。
武汉思锐地产目前代理销售世界城光谷步行街和武昌和平大道的水岸国际两个项目，前者是超大城市综合项目，后者则是类似于武汉天地的独立性商业街。
目前，商铺贷款首付最低五成，期限最长为10年，贷款利率为基准利率的1.1倍(1~5年为6.84%，5年以上为7.04%)。
■一手楼中铺
如买光谷步行街“米兰印象”的商业部分，70万只能买3楼35平米左右的小铺面。
契税：4%，即2.8万元;
维修基金：由于是位于住宅的底商部分，与住宅一样，每月为73元/平米，即2555元;
印花税：0.5%，即3500元;
手续费：非住宅11元/平米，为385元;
登记费：550元;
全款买铺初始费用合计：734990元;
贷款买铺初始费用合计(按首付五成、贷款10年计算，下同)：384990元;
月供：4071元。
■二手社区铺
70万元也能在三线地段买个小区型商铺。福家置业总经理康锴建议，可到杨汊湖的阳光花园三期买一个40平米的二手门面房。由于是二手房，交易税费较高。
手续费：非住宅11元/平米，为440元;
印花税：0.5%，即3500元;
契税：4%，2.8万元;
维修基金：因是二手房，维修资金已交;
营业税：该门面原购买价为20万元，现70万元卖出需按差额缴纳5.8%的营业税，为2.9万元;
个人所得税：1%，为7000元;
登记费：550元;
全款买铺初始费用合计：768490元;
贷款买铺初始费用合计：418490元;
月供：4071元。
■一手纯商铺
在水岸国际的独立商业街中，投资门槛更高，以2楼以上的商铺为例，起步为100平米，最少要200万元才能拿下来。
手续费：非住宅11元/平米，为1100元;
印花税：0.5%，即1万元;
契税：4%，即8万元;
维修基金：由于是纯商，不用交维修资金;
登记费：550元;
全款买铺初始费用合计：2091650元;
贷款买铺初始费用合计：1091650元;
月供：11631元。
■二手纯商铺
新商铺买不起，可到大武汉家装买套2楼的35平米二手房商铺，售价65万元，交易税费同样较高。
手续费：非住宅11元/平米，为385元;
印花税：3250元;
契税：4%，为2.6万元;
维修基金：因是二手房，维修资金已交;
营业税：该门面2008年买家的价格为40万元，现65万元卖出需按差额缴纳5.8%的营业税，为1.45万元;
个人所得税：1%，为6500元;
登记费：550元;
全款买铺初始费用合计：701185元;
贷款买铺初始费用合计：376185元;
月供：3780元。
■日常维护费用
光谷步行街有每月15元/平米的物业费、每月10元/平米的空调费，35平米的铺子每年费用为1.05万元，一般由租户出;多数临街社区商铺是不收费的，日常维护费用基本为零;大武汉家装这类专业市场的物业费一般比综合百货类的便宜，为每月2元/平米，一年下来为840元。
上述商铺类型中，街铺是产权和经营权业主自行掌握，找租户、收租金、与租户谈判等全部是自己打理，但不用交物业费，水电等也是一户一表由租户承担，而且早期的门面几乎没有公摊面积，租金年年涨，都进自己荷包。
商城中的商铺大多是产权和经营权分离，业主不用操心，由商业公司打理，每月固定返租，但租金上涨后收益并不都归业主，商业公司要参与分享租金收益。
考察商铺是否值得买，最重要的因素就是投资回报率。易伟文用自创的价格租金比，来衡量铺子到底划不划算，即每1万元的售价，每月每平米的租金要在50元以上，综合即是6%。而且，这个租金价格，一定要是亲自到项目周边的同类铺面实地走访得来，不可听信售楼员的一面之词。
康锴认为，买商铺前，一定要对自己的资金和未来的财务计划做评估，尽量不要超过承受能力。相对住宅4%左右的投资回报，商铺投入和风险更大，因此对租金回报率的要求也要提高到7%~8%，有些项目初期回报只5%左右，但运营成熟后，会逐步提高，买商铺市民对此要有心理准备。
易伟文认为，现在商业竞争很激烈，商场、超市净利率大多在5%以下，所以商城内的商铺年返租7%~8%是比较靠谱的。
康锴则提醒，街铺经营户以小散经营户为主，一旦发生违法经营或出现其他意外，业主会受到直接影响甚至损失，因此应选择街区相对繁华或人流相对稳定的区域，尽量选实力较强、有知名度的租户，最优质的就是银行、证券公司、大型单位等，哪怕少收点租金都行。商城包租式铺面虽省心，但对商业管理公司的诚信要求较高。
此外，对包租型商铺，经营公司与开发商的实力也要重点考察，如汉口民意广场就发生过拖欠业主返租的问题。张敏认为，在具体商业项目选择上，有品牌、有实力的开发商可以保证铺子能按期交付;而以前成功运营过商业项目的开发商，能够保证后续成功经营，使商铺不断升值。
易伟文最后还特别提醒，包租式最大的风险，就是经营公司做不下去、甩手不管了，开发商在卖铺时，用什么来保证经营不出问题，这个是务必要搞清楚的。
目前我市较热门的商业体中，既有类似万达广场这样的综合商业，也有汉正街品牌服饰广场等专业市场，这类业态的共同点是租户不愁、有人管理，但售价一般在3万~5万/平米，有的起步面积就在50~100平米，投资额150万~500万元，适合投资实力较强且无时间自己经营的投资客。
如果是投资额在100万元以下的中小投资客，可把目标放在二手街铺上，这类街铺的优势是面积小、总价低，如有合适的项目，也可以自己创业，而很多综合性商城不允许业主自营。
养殖业有个测算，生猪养到100公斤就达到盈亏“临界点”，超过100公斤的，生长速度缓慢，每多养一天，要倒贴4元钱。商铺会不会租金涨到一定时候，就不再涨了呢?是不是该卖掉呢?
对此，易伟文、张敏、康锴等资深人士观点基本相同：不到万不得已不要卖铺子，因为开始几年最痛苦，越到后面越赚钱。
易伟文举例说，现在江汉路万达广场最旺的铺子，每月租金最高已接近1000元/平米，但2004年开业之初也经历过租户退租的艰难时刻，“那里的业主，第一年在挨打，第二年吃肉，现在吃的都是龙虾鲍鱼了”。
康锴介绍，以南国大武汉家装的E206号铺为例，31万的买价，最开始的租金只有1800元，第一任业主在3年前以40万转让，扣除贷款利息和过户费，基本没赚到钱;但如果坚持到现在，平均每月返租至少2500元，回报率在10%左右，价格更是翻了一番。
易伟文还介绍，长期持有商铺的另一个理由就是商铺的交易费用非常高，卖掉不划算。4%的契税、5.8%的营业税加其他费用，售价至少要加10%才能成交。
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