在自主需求主导下，2010年二、三线城市房地产市场表现要好于一线城市。专家预测，在基本需求支撑下，2011年这些需求仍旧保持旺盛态势，价格有望稳中略有上升，增幅约10%。
楼市在犹豫中没有倒退，二、三线城市迈出的步子更大一些。
根据国家统计局公布的数据显示，在2010年前11个月里，房屋价格销售指数同比涨幅最大的是三亚，达到49.8%。令人稍感意外的是，一直处于涨幅前列的京、沪、穗、深等一线城市，只有北京同比涨幅达到9.1%而勉强挤进前十，其余均落后全国平均水平。
二、三线城市房价涨幅大面积超过一线城市，这在未来不会成为偶然现象，有预测表明，在今年仍旧保持上涨态势，涨幅有望再次超过一线城市。“战略性”中心城市如郑州、武汉、西安、重庆等地，房价涨幅将达到10%左右。
房价涨得快
在过去的2010年，二、三线城市房价涨幅要大于一线城市。
目前，国家统计局尚未公布2010年最后一个月的“七十个大中城市房屋销售价格指数”，因此我们在这里暂且以已经公布的11月份数据来进行分析。
11月份全国同比涨幅为7.7%，有包括三亚、海口等20个城市超过这一水平。其中，二、三线城市为19个，占绝对优势。北京的同比涨幅为9.1%，排在第8位。涨幅排在前三位的是三亚、海口和岳阳，分别达到49.8%、39.3%和13.7%。
而这并非偶然因素。记者查阅2010年前11个月的“七十个大中城市房屋销售价格指数”时发现，三亚、海口、西安、岳阳等二、三线城市同比涨幅长期高于全国平均水平，三亚和海口更是一直“霸占”着前两名，只是上半年由海口坐庄，下半年换成了三亚。温州、岳阳、西安等城市长期排在涨幅榜的前十位，表现相当稳定。此外，诸如宜昌、金华等三线城市也经常排在全国平均涨幅之前。
反观一线城市的表现，则有些差强人意了。在2010年的前11个月里，只有北京一直处于涨幅前列，深圳在1~5月有过强劲表现，除此之外，再无亮点。其余一线城市如上海、广州，则一直排在涨幅榜的后面，从6月份开始，深圳便已“掉队”，同比涨幅缩小。
表 2010年11月份房屋销售价格涨幅前十位城市
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(数据来源：国家统计局)
价涨量也增
通过观察发现，部分二、三线城市房价的上涨，其实也得到了成交量的支撑，这使得价格上涨的基础更为坚实。
记者查阅了西安、三亚、岳阳等城市与经济运行情况有关的数据发现，楼市表现为量价齐涨。数据显示，前三个季度，陕西省商品房销售面积达1667.33平方米，同比增加21.5%;销售额达639.07亿元，同比增幅为36.9%。作为陕西省的政治经济文化中心，房地产市场为全省重中之重，就西安市统计局公布的1~11月西安市经济运行数据，全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。三亚市1~10月住宅销售面积达97.08万平方米，同比增加14.1%;岳阳前三个季度全市共销售商品房屋135.01万平方米，增长35.1%。
由于各地尚未公布全年的数据。但我们通过对前三个季度的相关数据分析不难发现，2010年二、三线城市房地产市场呈现量价齐涨已成定局。在楼市处于宏观调控背景下，一线城市如上海交易量大幅萎缩，而二、三线城市成交量仍然保持一定幅度的增长，这表明市场需求仍然较为旺盛。
多种因素成合力
二、三线城市房价稳步上涨，是多个因素合力造成的结果。
中原地产(集团)研究中心分析师指出，从世界城市发展的规律来看，经济发展带来人均收入的提高和城市化水平的加快，是促成二、三线城市房价上涨的主要动力。
二、三线城市房价的上涨，首先依赖于当地经济水平的快速增长。全国房地产经理人联盟河北分盟秘书长杨凤斌分析指出，近几年内地城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二、三线城市转移，增加了二、三线城市本地居民的刚性需求。如2009年湖北、湖南、陕西、四川等中西部省份GDP增长率都超过了10%，要高于上海和广东的同比增幅。
此外，目前城镇化进程的明显加快，这对二、三线城市的房地产市场起到了很大的带动作用。据了解，目前我国除了北京、上海等一线城市城市化达到70%左右之外，大多数二、三线城市尚只有40%的水平。有关人士指出，仅2009 年一年，国务院就批复了7 个上升为国家战略的区域发展规划，其数量相当于过去4 年的总和。2010 年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江三角洲地区等多个区域规划获批。随着中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，大量农业人口转为城镇人口，带来大量的新增购房需求，使二、三线城市房地产价格获得有力支撑。
高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动，带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提高。自2007年以来，我国高铁运营里程已达到7531 公里，占世界高铁总里程超过30%，稳居世界第一。在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。
此外还有一个不可忽略的因素就是投资性需求的转移。杨凤斌分析认为，相比房价迅速上涨的一线城市，二、三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资性需求。虽然包括三亚、厦门等城市实施了“限购令”，但大部分二、三线城市并未执行这项政策，住房投资性需求仍可得到满足。
上升趋势难改
专家预测，在2011年，二、三线城市房价仍会保持上涨趋势。其中，中西部部分“战略性”中心城市如郑州、重庆等会成为今年的热点区域，预计房价涨幅将达到10%左右。
中原地产(集团)研究中心分析师表示，随着二、三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。我们先看部分二、三线城市房地产市场的投资情况。西安市1~11月房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%;三亚市房地产开发投资118.28亿元，增长35.4%。从这些个案不难看出，二、三线房地产市场投资热情已然高涨。
而与此同时，品牌开发商进入二、三线城市的热情也超过了从前。根据中原地产(集团)研究中心提供的数据可知，万科、保利、中海等十家国内大型房企，截止到2010年11月底，二、三线城市的土地储备达24391亿平方米，比重已经达到81%;其中在二线城市的土地储备已经达到19946亿平方米，占到66%。
专家分析认为，目前二、三线城市需求以自住和改善型占主体，投资投机需求比例本来就不高，因此政策调控难以改变其持续向上的趋势。
具体来看，虽然整个中西部地区经济水平尚欠发达，还达不到整体起飞的条件，但这并不能阻碍区域的“战略性”中心城市成为未来一段时间内的新兴热点区域，如郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等。可以预见，这些城市经济的持续发展和城市化进程的加快，会使得市场容量和活跃程度继续提升。预计这些城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均水平，有望达到10%~20%。在基本需求支撑下，价格有望稳中略有上升，增幅约10%。
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