央行6月17日颁布的第二季度全国城镇储户问卷调查成果显示,居民对房价上涨预期弱化,张望情感导致购房意愿降落。业内专家表现,受楼市调控新政影响,买卖双方尤其是买方市场张望情感浓重,一线城市房价下跌已成定局,银行存量房贷风险将有所上升。
央行的此项调查成果显示,对当前房价程度,72.5%的居民认为“过高,难以接收”,该比例自去年第二季度以来逐季攀升,至本季再创新高。虽然29.3%的居民对未来房价仍持上涨预期,但比一季度低10个百分点,房价上涨预期有所弱化。在此预期下,城镇居民张望情感浓重,购房意愿降落。未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,持续两个季度回落,累计降幅近3个百分点,结束了去年以来持续上升的势头。央行在调查中还发明,45.7%的城镇居民偏向于选择“更多储蓄”,36.4%的居民偏向于“更多投资”,包含购置债券、基金、股票等,而18%的居民偏向于“更多花费”。
实际上,城镇居民购房、投资、储蓄意愿的变更已在5月经济金融统计数据中有所体现。央行数据显示,受房市调控、住房成交量降落的影响,5月份居民户贷款增加2633亿元,较上月少增622亿元,占总新增贷款的比重为41%,较上月占比略有降落。国家统计局数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,环比涨幅为持续14个月新低。其中,北京地区,5月房价同比上涨14.3%,环比降落0.1%。也就是说,和今年4月相比,5月北京房价略有降落。这也是持续15个月以来,北京房价首次降落。记者注意到,北京的二手房市场也产生了较大变更,有的二手房房价每平米降落数千元,但挂牌数日仍无人问津。更有数据显示,北京6月上半月取得预售允许证的12个项目合计供给4788套,全部为未签约状态。
房地产调控以来,记者收到的为数不多的几则倾销楼盘的电话或短信,售楼员无一例外地将价格优惠当成了新楼的卖点。5月5日,当恒大第一个打出打折牌时,很多业内人士还认为是作秀;但一个月过去,在北京,万科、富力等房企的多个项目在悄悄降价;6月8日,绿地发布,将在全国41座城市对100个楼盘进行优惠促销。
本报专家组成员、中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室研究员易宪容就表现,住建部、央行、银监会三部门最近对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范,对于个人购置住房贷款是否为第二套住房,既以家庭是否持有住房为标准,也以家庭是否利用过银行贷款购置住房为标准,而且还得尽责调查来断定个人家庭持有住房之情况。它对当前及将来国内房地产市场的影响不可低估。“三部门对‘二套房认定标准’的规范,就是中央政府明白地向房地产市场发出的明白信号,最近的房地产宏观调控政策并非是临时性的条例,而是保证国内房地产市场健康持续发展的原则。‘国十条’都会逐渐转化为可操作的细则,而不是临时性的条例”,易宪容说。“认房又认贷”的二套房认定标准出台之后,业内人士预计,近两周一些城市部分新盘可能会呈现退房潮。
与成交量大幅萎缩、房价调剂预期加强同样笼罩市场的,还有对银行存量房贷风险的担心。6月15日银监会发布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》指出,国内房地产业的信贷风险正在上升,并警告不良贷款增加压力。银监会表现,随着房地产市场不断定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行动可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。
银监会称,2009年银行业新增国民币贷款9.59万亿元,同比增速达31.7%,创近十年来的新高,同时贷款期限结构以中长期为主,投向也比较集中。随着整体经济运行环境常态化以及结构调剂步伐的加快,2010年部分信贷资金形成本质性风险和丧失的可能性增大。
确实,对于银行来说,增量房贷可以依附进步首付比例、上调利率的方法把持风险,但对于存量房贷来说,银行面临的风险压力更为突出。一方面,银行的按揭是在房价猛涨的同时增加最为迅速,如果房价向下调剂30%,一部分按揭贷款几乎没有安全边际,而七折优惠利率的房贷将最先跌入风险的泥潭。另一方面,由于宏观调控使二手房成交量萎缩,对于有多套房按揭的投资性购房者来说,短期内宏大的负债压力将加大其“断供”概率。
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