由于延续使用两年前的普通住宅认定标准,京城大部分住宅已被动划入“豪宅”行列,而购房人也将因此支付更高的税费。
今年初,天津、重庆等地相继改变了对于普通住宅的认定标准,而日前北京市住建委则明确表示,为了抑制投资性购房行为、稳定北京市的房地产市场,北京将暂不调整普通住宅的认定标准。也就是说,目前北京将在一定时期内继续沿用制定于两年前的普通住宅标准。
根据这份制定于2008年的普宅标准,同时符合以下三项条件的住宅才有资格被认定为普通住宅:小区容积率不低于1.0;单套面积不高于140平方米;低于区域内平均成交价格1.2倍以下。其中成交价格参考价为:三环内单套价格不高于215万元、三环至四环单套价格不高于175万元、四环至五环单套价格不高于165万元和五环外单套价格不高于100万元。符合普宅认定标准的房屋将享受相关税费的优惠政策。而不能符合上述标准中任何一项的住宅项目,则被列为豪宅,无法享受税费优惠。相关规定内容显示,普通住宅的税费为1.5%,非普宅的税费则为3%,相差一倍。业内人士表示,具体操作过程中,普宅与非普宅的税费差额最多可以达到2%。
●被涨身价跃身豪宅城内普宅或已绝迹
根据官方对于北京市上半年期房价格的统计数据显示,四环内期房在上半年的均价为35000元/平方米,而六环路以外上半年的期房均价已达到11444元/平方米。相较普通住宅标准制定的2008年,上涨幅度已经“翻倍”。据相关数据显示,2007年末位于首体以南一处商品房以15000元/平方米的价格入市,已属于当时的高价房,但是根据普宅认定标准,仍可列为普宅。而当下城内以低价噱头入市的部分商品房,总价却仍远远高于普宅的上限认定标准。
相较两年前此规定制定之初不少楼盘因此获益的场面,目前由于其标准内容中的指导价格相对于当下市场的严重滞后性,在京城内以此标准为衡量,已难觅普通住宅的踪迹。我们根据目前在行的普宅认定标准粗略计算目前符合该标准的房屋价格,以官方出台的四环内上半年期房均价计算,则在四环内以购置不高于60平方米的住宅才算得上普通住宅。而若以单套面积计算,则城内普宅可谓绝迹。
采访中部分销售人员表示,项目“被豪宅”实属无奈,因为楼盘的定位确实是“普通住宅”。而项目价格定位多以周边整体价格为基准,对于以两年前价格定位的规定内的“区域指导价格”,则不敢苟同。
而作为需要对多余部分税费买单的购房人也颇感无奈,大部分受访者认为抑制炒房初衷是好,而却牵连其他的购房人也被一并连坐,相关部门应出台更有效的应对措施。
●标准同时影响二手房市场
普宅标准的认定同时影响着二手房市场。据链家地产市场部介绍,二手房的普宅认定是以其挂牌价格为基准进行核算认定的。也就是说,无论该套房产购入时是否属于普宅行列与其在二手房市场中是否属于普宅无关,而房主的挂牌价格才是认定关键。而根据此认定标准,目前北京次新房市场的普宅也堪称凤毛麟角。据悉,在部分二手房中介推出的普宅免税房中,大部分以上世纪80年代的“红砖楼”为主,且位置相对偏僻,不处于市中心或交通发达的住宅区。
链家地产市场部表示,此前出台的二手房营业税标准中规定,五年以上的普宅在二手房市场交易中免征营业税,而非普宅则需要差额缴纳营业税。未满五年的普宅缴纳1.5%的营业税,而非普宅的营业税则为3%。这些税费也一概是由购房人承担。
据悉,北京市住建委仅表示将关注北京房地产市场的价格走向,承诺或会根据市场形式对于普通住宅标准适时作出适当调整。而眼下北京新房和二手房市场上的普通购房人还只能根据此标准,继续为所自己所购下的“豪宅”缴纳税费。(杨明晓)
相关阅读