十一前后出台的楼市调控政策,并不能称之为真正意义上的新政,限购、停贷等措施仅仅是对4月份出台的房地产调控政策的落实和细化,并无太多新意。针对十一前后出台的楼市调控政策,银联信分析师陈永明向记者表示。
3月份政府工作报告中第六个任务——着力保障和改善民生,促进社会和谐进步提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
对于国家政策调控的最终目的,陈永明认为仅从通知可揣测得知——房价快速上涨,一定要管;小幅上涨呢?不管;房价稳定呢?也不管。那么,房价下跌呢?政策只字未提促使房价下跌等语句。
10月11日,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部委发布的通知要求:省级政府稳定房价不力将问责,从其表述来看,稳定是目标。因此,综合看来,调控力求遏制住上涨速度。而从实际情况看,部分媒体和消费者往往将系列政策误读为促使房价下跌,与政策意图相去甚远。陈永明说。
与此同时,很多媒体与民众质疑国家此次调控是真调控还是政治调控。陈永明直言,这是真调控,因为调控的目的是防止房价快速上涨,从8、9月份数据看,房地产市场度过了观望期,近期成交量呈现上涨趋势,若不出台措施,势必会形成价格快涨趋势。因此,出台落实细则,分外必要,9月30日的提高首付至三成,此后上海、广州等城市限购措施执行,效果是非常明显的,市场观望情绪再次浓厚,成交量回落趋势形成,短期内大幅上涨已几无可能,出现恐慌性购买潮现象的可能性较小。由于今年央行致力于广义货币量控制在7.5万亿规模,银行业会继续按部就班完成原有信贷计划,也就不存在缩小信贷规模的现象。
从长期来看,房地产市场是值得看好的。银联信总经理符文忠告诉记者,这是由以下因素决定:首先,城市化进程预计仍有20年的加速推进时间,意味着每年全国1%-2%的人口从农村转移至城市,粗略估计为每年1500万人左右,新增城市人口足以消耗目前的城市新建商品房。
其次,中国人的消费习惯、贫富差距的存在、购买力强大等因素促使每年的房地产销售额中按揭贷款金额占比仅为20%-30%,这一点在历年央行货币政策报告中均有迹可循。
另外,从调控政策来看,房价小幅上涨是最有利的选择、大幅上涨,必然导致虚火;下跌趋势形成,则伤及多个产业。
政府可出台的政策措施分为增加供给和抑制非合理需求两方面。增大供给应继续落实增加土地供应、限制完工时间等措施,短时期内并无其他合理措施。抑制非合理需求方面,提高首付等信贷政策不能有效遏止住全款购房人,其效果必然大打折扣,更多的影响是心理层面。符文忠指出。
相比较而言,限购政策具有更强的约束力,在需求强劲的前提下,若想遏止住房价快速上涨,我们大胆预测,未来全国全面实施限购的可能性较大。银联信分析师陈永明分析说。
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