本市户籍业主老K先生，一家三口名下有一套两室一厅的老公房，面积为60平方米。老K打算购置一套位于长宁区中山公园板块中高端住宅改善。
如果选择龙之梦广场旁的“圣约翰名邸”150平方米三房两厅，那么家庭总住房面积将变为210平方米，征税面积为30平方米，按照目前圣约翰名邸3.9万元/平方米的行情价，还是可以享受0.4%的减征房产税率，合同金额打7折，那么老K先生家庭的年房产税负仅为3276元，类似于物业费。
如果老K先生家庭选择圣约翰名邸的100平方米两房两厅户型，那家庭住宅总面积就低于180平方米，可免征房产税。当然，改善型置业者在选择地段、配套、户型上也要考虑到首付能力，目前首付是至少六成。
改善型客户老K先生的背后是房产税“围城”。
房产税改变了什么?
根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府决定：自2011年1月28日起，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。
新国八条和房产税不仅严重影响房东方的挂牌出售行为，同样也显著影响购房者的买房行为，他们不论处于买房的何种状态，政策出台后多数人都选择了观望。
上海中原地产旗下主要负责房贷、交易监管业务的上海誉萃投资管理有限公司副总经理祝满清说，“徐汇区等各个区的房地产交易中心已经开设受理房产税征收。”
综合来看，新国八条和房产税“围城”，改善型置业者遭受的打击较大。面对新政，古老又弥新的命题：如何做到免税或减税?
上海版本的房产税也提出“人均60平方米内免征”，所以，即便按照“认房认贷认调查”的二套房认定标准，名下有不超过一套住宅的上海本市户籍家庭，还是有机会做到高枕无忧。要想在中心城区购置一套改善型住宅，且获得减税，并非不可能。不仅是减税不难，而且大部分想改善的家庭二次购房时，并不会被纳入房产税征收范围。
鉴于以上的计算，汉宇地产市场研究部建议：有意改善型第二套置业的客户，应当尽量选择毛坯房，避免精装修房。因为根据房产税减征的条件，是按照合同金额计算的单价来对比上一年的新房2倍均价，所以毛坯房就不会被计入装修的成本而抬高合同价。
德佑地产副总经理罗亚东表示，自2011年1月28日至今，从德佑地产旗下约70家门店的一线实际操作结果来看，近10宗业务单送达驻各区交易中心和税务窗口。随着时间的推移，实际成交案例将会多起来。
“改善型”新购房 到底交税多少?
按照中介的粗略测算：以上海本市户籍三口之家为标准计算，家庭住房总面积在180平方米内是免房产税的。即使超过180平方米，也只是对超出部分面积征税，同时加上“低于上年度新建商品住房平均销售价2倍，税率0.4%”的减征条件。也就是说，只要新购住房的单价低于4.2万元/平方米，超出180平方米的面积才征税，而且计税金额是合同价的7折，那房产税的总额不会很高。
那么，“新国八条”会不会扭转楼市上升趋势呢?据汉宇地产卢湾区肇嘉浜路分行的营业主任袁豪笙反馈：目前在该分行，除了每天两三组上门租赁客户维持新政前的状态，基本没有深入买房意向客户。而从供应上说也没有大的变化，虽然有一两例卖方撤单现象，但也有一两例上调挂牌价格的。新政出台首日出现的大量撤单现象仅仅持续了一两天就结束了，市场预期的业主方由于有效买家减少而下调挂牌价格现象目前也还没出现。
知名机构克而瑞研究中心总经理陈啸天算了一笔账目：比如一个三口之家的居住面积为240平方米，购买时均价为25000元/平方米，总价是600万/套，多出的面积为60平方米，按照房价打七折再按0.6%计算方法，，每年只是多交了6300元，这个费用对于一个家庭来说压力还是不大的。他认为：房产税对于购房者的影响压力最大的还不是现在，因为此次推出的房产税细则目前来看还只是试点，未来或将进行差别化税率征收，改变开征对象，覆盖面积也将会更大，如此一来对于购房者的压力将会加大。
全球五大代理行之一高力国际华东区调研部董事高明认为，中央政府最新公布的楼市调控政策——第二套房贷首付从50%上调至60%，对二手房成交量和成交价产生较大的影响，但是高力国际认为该政策不会扭转楼市整体上升的趋势。上调10%的首付比例相比尚未公布的房产税对于房地产市场在短期内的影响会更多一点，但是，去年4月份第二套房贷首付上调至50%后，房价并没有下跌，因此，高力国际认为这次中央政府再次上调第二套房首付比例仅会抑制房价上涨的幅度，但是不会直接导致房价下跌。
如何减免优惠?
上海中介利尊地产法务及交易按揭部在第一时间与上海市房地产交易中心、各商业银行及税务部门咨询了新国八条与房产税政策的实操层面相关问题。按照新的计税公式“应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×70%×税率(0.6%或者0.4%)”。
事实上，政策之中预留了减免优惠。对此，利尊地产法务及交易按揭部分析了减免优惠政策：
第一种，改善换房给予优惠。上海户籍居民在新购一套住房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已缴纳房产税，可予退还。
第二种，子女结婚购房给予优惠。子女因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税，即使子女原来已经与父母共有过房产。
第三种，对在上海工作生活非上海籍居民家庭给予优惠。其中包括：1.持本市居住证(不是临时居住证)满三年，并在本市工作生活的购房人，其新购家庭唯一住房的，暂免征收;2.持本市居住证(不是临时居住证)，未满三年的购房人，其新购家庭唯一住房的，先征收，待满三年后，可以予以退还;3.属于国家或者本市引进的高层次人才、紧缺人才，并持本市居住证(不是临时居住证)，其新购家庭唯一住房的，暂免征收。
特别提醒
新购房须知
自从上海开征房产税以来，买房必须增加一个先决条件，那就是先审核是否需要缴纳房产税，才能申请产权过户——先查询原有住房信息，再认定个人住房房产税。先期确认申请人是否需要缴纳房产税，以及如果缴纳，具体需要缴纳多少数额等，然后才能申请产权过户。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
对于2011年1月28日之后网签的，购房人需要先在驻各区交易中心税务窗口领取《原有住房信息查询申请表》，并将该表交给各房地产交易中心受理窗口，5个工作日后领取该表格，并将该表格交给驻各交易中心的税务窗口，10个工作日后，购房人从税务窗口领取《个人住房房产税认定通知书》，凭此通知书再办理房屋缴税和过户手续。因此，相比“新国八条”之前的程序，增加了几份新表格，同时增加了15个工作日时间。
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