又有楼盘撑不住了，不过这次降价的是位于市北区中央商务区内的一家新盘项目。4日上午，CBD内的燕归堂项目打出了“每平方米再降5000”的促销招牌，立即引起了不少购房者的关注。业内人士分析，受存量过高及日益紧张的资金链影响，越来越多的开发商选择低开以快速变现，越近年底，这种价格战将会越激烈。
均价在13000元左右
“谁说房价是假摔，每平方米再降5000元。”4日上午，位于山东路CBD 岛城楼市中心的燕归堂项目打出了这样的促销招牌，而且到现场预约登记还可享受价值10万元的购房大礼。
尽管4日是周五，但项目售楼处还是引来了不少看房者。“自从万达广场进驻CBD ，我就看好这个区域的投资价值。”看房者张吉昌说，看到这个项目的降价幅度如此大，他赶紧到售楼处一探究竟。
据销售人员介绍，燕归堂项目优惠后的起价为11800元/平方米，为毛坯交房，但均价在13000元左右；精装修部分的均价则为15000元/平方米。“项目的户型面积在34平方米到160平方米之间，但主推的户型在90平方米左右。”销售人员说，此外，公寓项目的用地为商住两用性质，因此无法办理落户手续。
周边项目多数近两万
受今年楼市调控政策的影响，国内大多数城市的楼市一直不景气，尽管时至11月份，“降价”的口号对购房者来说并不是新鲜事，但燕归堂自爆“单价直降5000元”的口号还是在楼市引起了广泛关注。
“从 2009年开始我就关注中央商务区内公寓的价格变化。”张吉昌说，2009年万达广场推出的公寓产品起价在1万元左右，“当时有两个朋友都投资过万达广场的公寓，按照现在的价格来看都赚钱了。 “这是这个项目第一次释放价格，直降5000元的说法显然是相比较周边其他在售公寓项目来说的。”市北区的王先生说。记者注意到，同样位于CBD内，中海SOHO 国际项目的均价在19000元/平方米，精装的标准为2500元/平方米；华仁欧典商苑项目的均价为18700元/平方米，起价也在17000元/平方米以上。
“燕归堂的这一定价策略，显然是受中央商务区内公寓、写字楼产品高存量的影响。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，仅拿中央商务区来说，在售的公寓项目就包括中海SOHO国际、欧亚中心、华仁欧典商苑、诺德广场等，而卓越世纪中心项目也即将开售，显然销售压力非常大。而来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示，截至4日下午5时，岛城可售楼盘数达1175个，可售总套数为133971套，较之10月份有增无减。
公寓市场同质化竞争
“公寓类产品与住宅不同，主要是满足投资性需求。”青岛广华置业总经理助理于湫说，购买公寓不能办理落户，因此购房者多数属投资性需求。
楼市分析人士张百忍认为，中央商务区内有大量项目用地均属于商业用地，受此限制，开发的产品多为酒店式公寓、写字楼等，这部分产品的投资者看重的是将来的租金收益。“但不可忽视的是，岛城近两年来写字楼公寓产品存在同质化竞争的问题，海尔路、辽阳路以及香港路周边区域聚集了大量的公寓写字楼项目，无论是销售压力还是未来的出租前景都不太乐观。”张百忍说，有些区域的人气及商业氛围还没有形成气候，但公寓及写字楼产品就已经大量入市 ，销售压力自然很大。
“受资金链的影响，项目的销售压力确实很大，如果11月份无法完成销售任务，肯定会在价格方面有所调整。”4日下午，位于辽阳东路一家酒店式公寓项目的销售总监说，尽管他们的项目不在中央商务区板块，但这个板块的价格竞争还是让他们感到异常紧张。
■算账
90万买套房，出租25年回本
“相比于高高在上的售价，目前酒店式公寓的租赁价格偏低。”4日下午，21世纪不动产市场分析师张斌说，目前中央商务区内万达广场的酒店式公寓，一套套一的60平方米左右的公寓，月租金在2000元到3000元之间。
张斌算了一笔账，以一套均价15000元、60平方米的公寓来算，假使每个月的租金是3000元，租售比高达 1：300，显然投资风险偏高。“这意味着90万元投资一套公寓，按照目前的租赁价格，25年才能赚回本钱。”张斌说。
此外，张斌介绍，从销售价格来说，由于受租金偏低的影响，二手酒店式公寓的价格远远低于二手住宅的价格。“香港中路区域的二手公寓目前的销售挂牌价格在15000元到16000元之间，而普通二手房住宅的销售挂牌价格在20000元以上。”张斌说。
据张斌介绍，酒店式公寓的土地性质多为商业用地，使用年限一般只有40年，比住宅短了30年。“税费方面，酒店式公寓按照商业地产征收相关税费，如契税普通住宅为房价的1.5% ，这些商用物业契税则为房价的3% 。”张斌说，将来交易时，无论是个人所得税还是营业税，征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。此外，水电费也是按商用物业来算，比普通住宅水电费也要高出一倍左右。
记者 王爱科
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